2025年7月4日，北京 -CBRE世邦魏理仕今日發(fā)布《2025年上半年北京房地產(chǎn)市場回顧與展望》報(bào)告，指出2025年上半年，北京辦公樓市場科技中心去化領(lǐng)先，供需結(jié)構(gòu)穩(wěn)步改善；零售物業(yè)市場城市更新項(xiàng)目主導(dǎo)新增供應(yīng)，餐飲品牌推陳出新帶動(dòng)需求；倉儲(chǔ)物流市場新興區(qū)域供應(yīng)激增推高北京空置，核心區(qū)域租金加速下調(diào)；商務(wù)園區(qū)市場產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)加持，新租需求回暖；物業(yè)投資市場投資類交易活躍度回升，價(jià)格下調(diào)、政策支持共促交易落地。
一、辦公樓市場
科技中心去化領(lǐng)先，供需結(jié)構(gòu)穩(wěn)步改善
2025年第二季度，位于石景山和菜市口的兩個(gè)新項(xiàng)目交付使用，為市場帶來14.8萬平方米的新增辦公面積。上半年，全市新增供應(yīng)總量為18萬平方米，已經(jīng)完成全年預(yù)期總量的83%。
市場情緒延續(xù)向好，上半年全市新租交易總面積同比上漲 33%。上半年搬遷交易數(shù)量與面積同比雙增，隨著議價(jià)能力的擴(kuò)大，企業(yè)可以更低的置換成本，調(diào)整辦公選址布局，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、人才等資源聚合迭代，推動(dòng)中關(guān)村、金融街等產(chǎn)業(yè)資源集中且租金成本顯著回調(diào)的子市場搬遷交易面積同比大幅提升。企業(yè)擴(kuò)租決策保持謹(jǐn)慎且面積偏小，以保證聚焦核心業(yè)務(wù)、漸進(jìn)式擴(kuò)容的要求。上半年新租需求的三大主力行業(yè)依次是TMT（40%）、金融（20%）和專業(yè)服務(wù)（12%）。其中，TMT板塊除人工智能、大數(shù)據(jù)和平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)等支柱賽道持續(xù)釋放需求外，游戲類需求占比亦有所提升；金融行業(yè)新租活動(dòng)以同區(qū)整合搬遷為主；專業(yè)服務(wù)業(yè)中內(nèi)資律所和咨詢類租戶的升級需求持續(xù)。從需求面積段看，5000平方米及以上大面積交易數(shù)量呈溫和回升的態(tài)勢。
新租需求穩(wěn)步改善，疊加優(yōu)質(zhì)樓宇大面積退租減少，本季度全市凈吸納量環(huán)比攀升至 14.5 萬平方米，上半年累計(jì)達(dá)25.5萬平方米，同比增長1.1倍。雖受新增供應(yīng)影響，但空置率仍持下行態(tài)勢，上半年累計(jì)下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至20.2%。從子市場看，中關(guān)村、奧體、望京三大科技中心區(qū)憑借人才及產(chǎn)業(yè)鏈等優(yōu)勢，成為頭部科技企業(yè)戰(zhàn)略布局的首選，上半年90%的萬平米級租賃交易落位這些區(qū)域，凈吸納量合計(jì)占全市的80%。其中，中關(guān)村空置率本季度在眾子市場中率先降至單位數(shù)（8.9%）。反觀燕莎、CBD、王府井、東二環(huán)等東部傳統(tǒng)子市場，上半年凈吸納量均為負(fù)值，尤以燕莎與 CBD的乙級市場去化壓力突出。全市平均租金面價(jià)同樣本比環(huán)比下降2.7%，上半年累計(jì)下降5.5%，至每月每平方米241.7元。受來自新興區(qū)域分流和租戶降本訴求的壓力，除中關(guān)村等個(gè)別子市場外，傳統(tǒng)區(qū)域租金下行壓力依然較大；新興區(qū)域亦積極調(diào)整租金策略，以避免空置壓力累積，夯實(shí)在市場分化中的成本優(yōu)勢。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部 | 辦公樓 |租戶負(fù)責(zé)人袁慧指出："下半年僅有一個(gè)新項(xiàng)目預(yù)計(jì)在年底投放至新興區(qū)域。盡管缺少新增供應(yīng)，存量可租面積仍然充裕，租戶仍可獲得高性價(jià)比的空間解決方案。而業(yè)主之間的競爭依然激烈，CBRE近期發(fā)布的《疾風(fēng)知?jiǎng)挪荩罕本┺k公資產(chǎn)價(jià)值的分化與重組》報(bào)告分析，業(yè)主需因時(shí)、因地制宜的實(shí)施主動(dòng)管理策略，構(gòu)建差異化優(yōu)勢。此外，北京市政府近期出臺(tái)多項(xiàng)優(yōu)化營商環(huán)境、打造國際一流'北京服務(wù)'、推動(dòng)首都高質(zhì)量發(fā)展等方案，預(yù)計(jì)對吸引總部、研發(fā)、外資等需求起到積極作用。
二、零售物業(yè)市場
城市更新項(xiàng)目主導(dǎo)新增供應(yīng)，餐飲品牌推陳出新帶動(dòng)需求
2025年第二季度，北京非核心商圈交付兩個(gè)城市更新項(xiàng)目，帶來上半年僅有的24萬平方米的新增商業(yè)面積。其中中海大吉巷位于長期新增商業(yè)欠缺的西城老城區(qū)，以四合院式的古典商業(yè)設(shè)計(jì)為亮點(diǎn)，獲得較高的開業(yè)上鋪率。同期開業(yè)的昌平超極合生匯西區(qū)，與去年開業(yè)的東區(qū)實(shí)現(xiàn)"雙翼共展"的完整布局，整體商業(yè)面積可達(dá)43萬平方米，通過滿足不同消費(fèi)群體的多樣化需求，為京北區(qū)域帶來商業(yè)新活力。
盡管今年1-5月北京全市餐飲收入下降3.7%，就上半年新增拓店需求來看，餐飲仍以48%的新增店鋪占比位列頭籌。競爭日益激烈的市場推動(dòng)餐飲業(yè)態(tài)推陳出新，地方特色菜系（如小江西、潮汕鮮牛記、膠東小館）擴(kuò)張有抬頭趨勢；而茶飲果汁類拓店步伐有所縮窄。運(yùn)動(dòng)戶外品類持續(xù)強(qiáng)勁，如安踏超級首店落位昌平超極合生匯西區(qū)、迪桑特大鋪圍擋華貿(mào)中心等，在此帶動(dòng)下服飾零售整體同比小幅上漲4個(gè)百分點(diǎn)至31%。作為上半年少數(shù)漲勢喜人的商品零售業(yè)態(tài)，珠寶首飾類開鋪亦持續(xù)活躍，如近期泡泡馬特旗下珠寶產(chǎn)品線POPOP及周六福o吉文創(chuàng)形象店皆在國貿(mào)商城開出首店。全市上半年凈吸納量合計(jì)16.2萬平方米，空置率累計(jì)上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)至7.5%。
可選消費(fèi)需求和高承租能力品牌拓店需求持續(xù)謹(jǐn)慎，致使全市購物中心首層平均租金延續(xù)下行趨勢，季末同樣本比上半年累計(jì)下跌0.7%至每天每平方米30.8元。其中次級商圈由于同質(zhì)化競爭激烈、調(diào)改項(xiàng)目繁多、消費(fèi)層級下沉等原因領(lǐng)降，業(yè)主短期內(nèi)招商運(yùn)營以調(diào)整租金保證出租率為主要方向。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示："下半年，預(yù)計(jì)將有共計(jì)超過39萬平方米體量的零售物業(yè)在次級商圈陸續(xù)開業(yè)，包括已經(jīng)部分試運(yùn)營的中關(guān)村大融城及隆福寺二期等，同期個(gè)別老牌項(xiàng)目由于經(jīng)營理念落后或品牌定位老舊亦考慮閉店調(diào)改。近期政府在時(shí)尚產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施方案及時(shí)尚消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案中指出，要積極推進(jìn)科技潮品、時(shí)尚名品、健康新品、創(chuàng)意精品等四大重點(diǎn)發(fā)展領(lǐng)域相關(guān)措施落地，以場景為載體、以活動(dòng)為引擎、以品牌為支點(diǎn)、以產(chǎn)業(yè)為支撐、以城市氛圍為背景，通過全面激發(fā)時(shí)尚消費(fèi)活力促進(jìn)消費(fèi)回暖。
三、倉儲(chǔ)物流市場
新興區(qū)域供應(yīng)激增推高北京空置，核心區(qū)域租金加速下調(diào)
2025年第二季度，北京平谷再次交付兩個(gè)倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目，帶來29.8萬平方米的新增供應(yīng)。至此上半年合計(jì)新增供應(yīng)量36.6萬平方米，超過去年全年總量，且全部來自平谷區(qū)域。以供應(yīng)鏈及合同物流企業(yè)為代表的第三方物流成為上半年新增需求主導(dǎo)，占總新租面積的40%，其次汽配、電子產(chǎn)品等制造業(yè)需求亦有小幅回升。受自身成本考量及業(yè)主降租引商策略影響，租戶搬遷活動(dòng)持續(xù)活躍，為了置換到性價(jià)比更高的項(xiàng)目，不少租戶選擇從價(jià)格和樓齡雙高的核心區(qū)域項(xiàng)目遷至相對較遠(yuǎn)的區(qū)位，從而帶動(dòng)了平谷、順義其他等子市場的去化。凈吸納量連續(xù)兩個(gè)季度為正，上半年合計(jì)5.3萬平方米，和去年同期的負(fù)吸納比有所改善。在新增供應(yīng)推動(dòng)下，全市空置率上半年上漲5.1個(gè)百分點(diǎn)至29.5%，再創(chuàng)歷史新高。
季末全市平均租金報(bào)每月每平方米45.0元，同樣本比上半年累計(jì)下降6.9%，由平谷、順義其他等空置率較高的非核心子市場領(lǐng)跌。鑒于需求增量有限，在存量市場流動(dòng)刺激下，原本租金水平較高的子市場如馬駒橋、亦莊經(jīng)開區(qū)、大興空港等核心區(qū)域租金降幅加速。
廊坊本季度于固安交付一個(gè)高標(biāo)倉儲(chǔ)項(xiàng)目，帶來8.6萬平方米的新增供應(yīng)。低價(jià)策略刺激下需求持續(xù)表現(xiàn)強(qiáng)勁，第三方物流企業(yè)在有成本和區(qū)位綜合優(yōu)勢的近京子市場擴(kuò)大布局，加速臨空經(jīng)開區(qū)、固安及廣陽經(jīng)開區(qū)等子市場的去化。上半年全市凈吸納量合計(jì)78.1萬平方米，空置率連續(xù)七個(gè)季度持續(xù)走低至2021年中進(jìn)入供應(yīng)潮以來的最低水平。
天津本季度于寶坻交付一個(gè)高標(biāo)倉儲(chǔ)項(xiàng)目，帶來7.2萬平方米的新增供應(yīng)。新增需求持續(xù)疲軟，上半年凈吸納量合計(jì)8.5萬平方米，同比環(huán)比雙降。第三方物流及制造業(yè)分別錄得49%及17%的新租成交面積占比。武清、寧河及西青子市場表現(xiàn)相對活躍。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部 | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人王晨霞表示："下半年北京將迎來以位于平谷為主的共計(jì)122萬平方米新增高標(biāo)倉儲(chǔ)設(shè)施，廊坊近京區(qū)域亦將交付85萬平方米。以成本為導(dǎo)向的存量流動(dòng)需求仍將占據(jù)主流，促使'質(zhì)價(jià)比'戰(zhàn)場愈發(fā)激烈，業(yè)主承壓加大，但市場活躍度亦將持續(xù)走高。北京各子市場租金已進(jìn)入快速下行通道，或?qū)ν庖缧枨笃鸬浇亓艋蚧亓髯饔�，有助空置面積去化。
四、商務(wù)園區(qū)市場
產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)加持，新租需求回暖
2025年第二季度，北京商務(wù)園區(qū)市場未有新增項(xiàng)目入市，全年上半年新增供應(yīng)量全部集中于一季度，共錄得五個(gè)新項(xiàng)目共計(jì)體量48.2萬平方米交付使用。
本季度凈吸納量錄得9.5萬平方米，市場新租需求延續(xù)回暖態(tài)勢且呈現(xiàn)多元化。在市場租金下行的刺激下，TMT和文體娛樂等行業(yè)的搬遷需求加速釋放，其中來自多個(gè)區(qū)域的文體娛樂租戶換遷集聚至電子城區(qū)域成為一大亮點(diǎn)。此外，以汽車及配件為代表的消費(fèi)品制造也體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，小米、奔馳等龍頭企業(yè)帶動(dòng)多個(gè)上下游企業(yè)落位亦莊經(jīng)開區(qū)。上半年全市累計(jì)凈吸納量達(dá)25.7萬平方米，同比增長216%，為2022年以來的同期峰值。在新型制造園區(qū)集中交付及芯片、半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)下，醫(yī)藥健康與工業(yè)品制造合計(jì)占據(jù)新增需求近80%，成為租賃市場主引擎。
全市空置率環(huán)比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，上半年累計(jì)上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至24.3%。租金仍承壓，本季度平均報(bào)價(jià)環(huán)比下調(diào)3.7%，至每月每平方米138.5元，上半年累計(jì)跌幅達(dá)6.4%，創(chuàng)歷史同期最大跌幅。在類辦公屬性產(chǎn)品租金加速下調(diào)的推動(dòng)下，中關(guān)村軟件園、東升和電子城成為上半年空置率下降最明顯的子市場。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗指出："下半年，北京商務(wù)園區(qū)市場預(yù)計(jì)將迎來五個(gè)新項(xiàng)目共計(jì)體量約40.3萬平方米入市，其中四個(gè)項(xiàng)目具備'研發(fā)+中試+生產(chǎn)'復(fù)合功能，主要分布于北清路、亦莊等先進(jìn)制造集聚區(qū)域。伴隨《關(guān)于推動(dòng)新一代信息技術(shù)和制造業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見》發(fā)布，智能制造、工業(yè)軟件、人工智能等產(chǎn)業(yè)將獲得重點(diǎn)支持，對具備全鏈條空間的園區(qū)需求持續(xù)提升。同時(shí)《北京市促進(jìn)高精尖產(chǎn)業(yè)高水平對外開放行動(dòng)方案》明確提出加強(qiáng)對外資研發(fā)機(jī)構(gòu)、高水平制造項(xiàng)目的支持，鼓勵(lì)外資企業(yè)在京設(shè)立區(qū)域總部與創(chuàng)新中心，有望進(jìn)一步推動(dòng)優(yōu)質(zhì)企業(yè)在園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體落位。
五、物業(yè)投資市場
投資類交易活躍度回升，價(jià)格下調(diào)、政策支持共促交易落地
2025年上半年，北京物業(yè)投資市場共錄得20筆交易，累計(jì)成交總額約151億元，同比下降34%。其中第二季度錄得11筆，總額為58.2億元，交易金額環(huán)比下降37%，同比下滑52%。整體來看，機(jī)構(gòu)投資者態(tài)度依然謹(jǐn)慎，市場以5億元以下中小體量交易為主。
從買方結(jié)構(gòu)看，自用型企業(yè)持續(xù)活躍，本季度辦公類交易中有三筆為自用，包括某能源企業(yè)購入東二環(huán)改造項(xiàng)目作為總部辦公、某TMT企業(yè)通過法拍購得中關(guān)村軟件園獨(dú)棟、以及某礦產(chǎn)企業(yè)購入麗澤辦公樓層。上半年共錄得11筆自用交易，成為成交的重要支撐。與此同時(shí)，地產(chǎn)基金熱度回升，本季度交易額占比超六成，涉及外資基金收購零售物業(yè)資產(chǎn)包、內(nèi)資基金投資租賃型公寓項(xiàng)目等。
隨著價(jià)格持續(xù)下調(diào)，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)交易加速。本季度出現(xiàn)數(shù)個(gè)以低于周邊均價(jià)或此前自身報(bào)價(jià)實(shí)現(xiàn)快速成交的案例，體現(xiàn)出價(jià)格合理化對市場流動(dòng)性的正向帶動(dòng)。政策導(dǎo)向?qū)傩缘馁Y產(chǎn)持續(xù)受到投資者的青睞，包括朝陽園租賃型公寓、昌平辦公改保障性住房項(xiàng)目、通州園區(qū)辦公獨(dú)棟。這些交易響應(yīng)了租購并舉、區(qū)域功能優(yōu)化等政策的同時(shí)，且均可作為公募REIT底層資產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)退出，疊加其穩(wěn)定的收益，吸引投資者理性的布局。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人李浩表示："近期公募REIT上市重新活躍，加上擴(kuò)募機(jī)制推進(jìn)、資產(chǎn)入池標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化、項(xiàng)目類型拓展等積極信號釋放，使得零售物業(yè)、倉儲(chǔ)物流、新型制造園區(qū)、長租公寓、數(shù)據(jù)中心等相關(guān)資產(chǎn)類型備受投資者關(guān)注，已上市公募REIT回報(bào)率和價(jià)格表現(xiàn)也成為大宗交易錨定的標(biāo)尺。短期內(nèi)資本化率仍將維持高位，但融資環(huán)境的改善有望推升下半年交易活躍度。
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
