產業(yè)的更新永不停歇。隨著新基建、5G、數(shù)字經濟等新一輪產業(yè)發(fā)展不斷推進，產業(yè)地產開發(fā)是很多人浮現(xiàn)出的第一個概念。然而，發(fā)展產業(yè)不能用傳統(tǒng)的產業(yè)地產思維，發(fā)展產業(yè)與產業(yè)地產開發(fā)也并不能劃等號。如果用傳統(tǒng)地產思維發(fā)展產業(yè)，不僅無法促進產業(yè)發(fā)展，更會帶來一系列的社會、經濟問題。

　　1、產業(yè)，為什么不是產業(yè)地產？

　　產業(yè)是具有某種同類屬性的企業(yè)經濟活動的集合，是介于宏觀經濟與微觀經濟之間的中觀經濟。經濟發(fā)展意義上的產業(yè)，泛指一切生產物質產品和提供勞務活動的集合體，包括農業(yè)、工業(yè)、交通運輸業(yè)、郵電通訊業(yè)、商業(yè)飲食服務業(yè)、文教衛(wèi)生業(yè)等部門，是國民經濟的支撐和源泉。

　　產業(yè)地產是指在新經濟和新型工業(yè)化背景下，以產業(yè)為依托，地產為載體，以工業(yè)樓宇、高新技術產業(yè)研發(fā)物業(yè)、生態(tài)寫字樓等為主要開發(fā)對象，綜合開發(fā)、集約化經營的多功能綜合性商服地產，是工業(yè)物業(yè)及其服務的總稱。

　　可以看出，產業(yè)是國民經濟發(fā)展的內容，而產業(yè)地產是產業(yè)發(fā)展的載體和服務，以廠房、物業(yè)為主要內容。

　　2、產業(yè)、產業(yè)地產在中外存在明顯差別

　　在國外，如歐美、日本甚至印度，由于有單獨投資人（如產業(yè)發(fā)展基金、地產基金( REITs )等）對工業(yè)物業(yè)進行單獨的開發(fā)和投資（它們擁有所有權，但不使用該物業(yè)），所以很多企業(yè)（如波音、通用、豐田等）的廠房、設備等并不屬于企業(yè)所有，而屬于特殊的投資人。物業(yè)及物業(yè)服務部分的收入就歸這些特殊投資人所有，該部分收入在國外被稱為產業(yè)地產收入。所以，國外產業(yè)地產收入在國民經濟中占比很高，有些甚至達到GDP的30%以上。（如下圖所示）

　　而在我國，由于沒有產業(yè)發(fā)展基金等產業(yè)物業(yè)及服務的單獨投資人，幾乎所有的物業(yè)及服務均由工業(yè)企業(yè)自己解決，比如海爾、美的、格力等企業(yè)都要對自己生產所需的廠房、設備進行投資建設。因此，我國的產業(yè)地產收入無法進行單獨分列，仍包含于企業(yè)的總收入中。

　　3、發(fā)展產業(yè)，為何不能用產業(yè)地產思維？

　　發(fā)展產業(yè)必須用產業(yè)思維，而不能用產業(yè)地產思維。兩者的區(qū)別主要在于以下兩點：

　　發(fā)揮作用不同。如前所述，產業(yè)是內容，產業(yè)地產是載體，載體不能代替產業(yè)自身。發(fā)展產業(yè)，應包括客戶需求調研與挖掘，產品設計、研發(fā)、生產、銷售等以及產業(yè)鏈上下游企業(yè)之間的模式梳理，甚至于設備研發(fā)與制造等一系列過程。而產業(yè)地產是產業(yè)物業(yè)的規(guī)劃、設計、建設、管理的過程。這決定了產業(yè)地產的發(fā)展思維完全不可用于產業(yè)。

　　生命周期不同。產業(yè)地產開發(fā)投資是一個相對短期的過程，一般周期為三到五年。而產業(yè)發(fā)展在經濟生活中是一個長期的過程。產業(yè)自人類存在社會分工始便長期存在，其內容和類別在不斷延展與充實；一個成熟的產業(yè)從理念萌芽、技術研發(fā)、產品設計到產品生產等環(huán)節(jié)，需要經歷漫長的時間。

　　總之，發(fā)展產業(yè)，必須用產業(yè)思維。唯有通過長期的客戶需求調研、產品設計和論證、技術研發(fā)和試驗、上下游關聯(lián)產業(yè)合作與共享、產品生產與檢測、市場營銷與服務等一系列過程，以及外部資金支持，才能夠促進產業(yè)發(fā)展。單純的產業(yè)地產開發(fā)，盡管能促進經濟的短期繁榮，但很難有效推動產業(yè)發(fā)展與進步。

　　來源：煥禾咨詢

編輯：wangdc