第一太平戴維斯受華潤委托，從市場格局、未來趨勢、城市進入性等課題多維度剖析東莞寫字樓市場。

　　改革開放后以工業(yè)立市的東莞，在粵港澳大灣區(qū)上升為國家戰(zhàn)略的機遇下，區(qū)域戰(zhàn)略地位躍升。華潤置地落子南城CBD核心項目，乘勢全面進入東莞市場。

　　商辦市場加速激活 科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)暗藏玄機

　　第一太平戴維斯深入研究粵港澳大灣區(qū)9+2座城市的辦公市場格局，采取了全部樓宇逐棟逐層實勘的研究方法，為委托方搭建了夯實的市場底層數(shù)據(jù)，包括產(chǎn)品硬件數(shù)據(jù)、租戶結構數(shù)據(jù)、租戶動態(tài)、投資客戶動態(tài)、價格動態(tài)，并依據(jù)精確全面的數(shù)據(jù)做出專業(yè)判斷，助力華潤更準確地預測市場風險及趨勢，為其布局東莞商辦市場、制定城市進入策略提供支撐。

　　東莞在大灣區(qū)東岸的香港-深圳-東莞的產(chǎn)業(yè)協(xié)同體系中承擔著產(chǎn)業(yè)成果實踐的角色，因此呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)實力強勁但辦公發(fā)展不足的發(fā)展現(xiàn)狀。探尋東莞辦公市場的外部機遇，需著重關注大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)研發(fā)和創(chuàng)新成果輸出環(huán)節(jié)的轉移趨勢。

　　根據(jù)第一太平戴維斯研究部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，東莞市2019年的第二產(chǎn)業(yè)占整體57%，第三產(chǎn)業(yè)占整體43%。此外東莞具備齊全的工業(yè)門類，完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，產(chǎn)業(yè)升級有活力，以及衍生專利權融資等金融需求，為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來機遇。

　　聚焦三大中心區(qū)域市場 梳理城市發(fā)展脈絡

　　本次專項研究縱向剖析三個子市場的同時，也重點研討了橫向板塊關系。東莞中心城區(qū)是傳統(tǒng)CBD市場，松山湖是以產(chǎn)促城的范例，濱海灣則是尚處開發(fā)初期的高潛力新區(qū)。三個子市場各不相同卻互為聯(lián)動。

　　1、中心城區(qū)：城市開發(fā)者信心高企

　　區(qū)域體量：150萬平方米供應

　　區(qū)域現(xiàn)狀：成熟商務區(qū)

　　未來發(fā)展：更多優(yōu)質(zhì)物業(yè)涌現(xiàn)

　　東莞中心商務區(qū)的發(fā)展趨勢十分清晰，隨著中心點的遷移，產(chǎn)品也快速迭代。作為東莞當前最為成熟的商務核心區(qū)，中心城區(qū)已進入甲級寫字樓全面供應階段，供應約為150萬平方米。

　　眾多知名開發(fā)商無懼激烈的市場競爭，加速進入東莞，城市開發(fā)者對市場的信心可略窺一二。隨著南城 CBD 的規(guī)劃，東莞商辦樓宇快速升級，引導整個市場的投資者和使用者對樓宇品質(zhì)產(chǎn)生更多期待。當前，城市運營商應關注如何向市場呈現(xiàn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，以兌現(xiàn)商辦資產(chǎn)的價值，持續(xù)吸引更多的投資者和使用者進入市場。

　　2、松山湖片區(qū)：以科研帶動商辦

　　區(qū)域體量：400萬平方米供應

　　區(qū)域現(xiàn)狀：非典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)

　　未來發(fā)展：完成“制造-科研-商辦”轉化途徑

　　松山湖片區(qū)，一個非典型發(fā)展的商務區(qū)，現(xiàn)有供應以產(chǎn)業(yè)園為主。區(qū)別于傳統(tǒng)商務辦公寫字樓的產(chǎn)品，松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)以服務產(chǎn)業(yè)客戶生產(chǎn)、研發(fā)、辦公為核心，提供商務及生活配套。

　　松山湖片區(qū)產(chǎn)辦市場發(fā)展勢頭強勁，是以產(chǎn)促城的區(qū)域市場范例。散裂中子源實驗室這類大型科學裝置的落地正在引導更優(yōu)質(zhì)、更尖端的科研機構、科研人才、科研項目向松山湖聚攏。這些發(fā)展要素有望回饋城市空間載體的發(fā)展，促使松山湖從產(chǎn)業(yè)功能中心向城市功能中心轉變。

　　從目前的發(fā)展趨勢看，在東莞各板塊中，松山湖最有機會實現(xiàn)“制造-科研-商辦”這一轉化路徑。未來與深圳光明科學城形成聯(lián)動，松山湖的發(fā)展蘊藏無限潛力。

　　3、濱海灣片區(qū)：地緣價值突出

　　區(qū)域體量：84.1萬平方公里規(guī)劃面積

　　區(qū)域現(xiàn)狀：騰飛中的戰(zhàn)略新區(qū)

　　未來發(fā)展：新增長極

　　濱海灣片區(qū)覆蓋了濱海灣新區(qū)、長安鎮(zhèn)、沙田鎮(zhèn)、虎門鎮(zhèn)及厚街鎮(zhèn)，各鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎雄厚，各自形成了較為獨立的特色產(chǎn)業(yè)體系。濱海灣新區(qū)目前已成功引入紫光、OPPO、正中、歐菲光等高新科技產(chǎn)業(yè)企業(yè)，片區(qū)產(chǎn)業(yè)及商辦市場正處于從無到有的騰飛狀態(tài)。

　　濱海灣新區(qū)占據(jù)地緣優(yōu)勢，既是廣深科技走廊的必經(jīng)之處，也是南沙新區(qū)和前海新區(qū)的中間紐帶，又正處于深圳城市西進輻射帶上。作為大灣區(qū)東岸少有的連片可開發(fā)凈地，在深圳特區(qū)成立40年的歷史發(fā)展關口上，未來如何與深圳聯(lián)動發(fā)展，具有非常廣闊的探索空間。

　　濱海灣新區(qū)作為東莞的戰(zhàn)略發(fā)展新區(qū)，必將成為城市遠期發(fā)展的新增長極。對于城市開發(fā)者而言，最大的挑戰(zhàn)在于提前搶灘市場與長期價值兌現(xiàn)的平衡考慮。

　　第一太平戴維斯大灣區(qū)項目及開發(fā)顧問部助理董事呂躍劍表示，東莞辦公市場的發(fā)展趨勢，需優(yōu)先關注松山湖和濱海灣兩個增長核。松山湖承接東莞產(chǎn)業(yè)轉型升級帶來的需求增長，濱海灣優(yōu)先承接大灣區(qū)城市導入的市場機遇。依托于雙核心發(fā)展逐步兌現(xiàn)東莞的城市價值，中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)將逐步提升市場認可度，新一輪的價值增長指日可待�！�

　　第一太平戴維斯大灣區(qū)項目及開發(fā)顧問部高級董事袁嘉隆表示，我們非常榮幸獲華潤置地委托，展開東莞辦公市場的全面調(diào)研和深入研討。依托第一太平戴維斯大灣區(qū)顧問團隊的研究基礎，我們迅速展開并完成了委托作業(yè)。東莞是大灣區(qū)城市中極具潛力的市場，也是第一太平戴維斯近年來重點布局的區(qū)域。我們將不斷深探市場，旨在為合作伙伴提供最具專業(yè)價值的顧問服務，助力東莞市場的開發(fā)和拓展�！�

　　來源：第一太平戴維斯

編輯：wangdc