全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2025年第二季度北京房地產(chǎn)市場研究成果，全面回顧北京寫字樓、商業(yè)零售及大宗投資等不同細(xì)分市場的季度表現(xiàn)，對2025年上半年的房地產(chǎn)市場形勢進(jìn)行回顧總結(jié)，并對下一階段房地產(chǎn)市場走勢做出預(yù)判與展望。
2025年第二季度，北京甲級寫字樓市場繼續(xù)回暖，延續(xù)了一季度的良好市場表現(xiàn)。供給端方面，位于金融街周邊區(qū)域的中海金融中心于本季度正式交付，帶動全市甲級寫字樓存量升至1,497.2萬平方米。需求端的表現(xiàn)同樣亮眼，寫字樓市場的租賃活躍度呈穩(wěn)步提升態(tài)勢，單季度凈吸納量錄得約8.2萬平方米，環(huán)比增長57%，同時也是市場連續(xù)第八個季度錄得正吸納。2025年上半年，全市寫字樓市場的凈吸納量累計約為13.4萬平方米，同比增長78%，租賃需求復(fù)蘇趨勢顯著。
得益于良好的吸納情況，北京甲級寫字樓市場的空置率在經(jīng)歷了前兩年的持續(xù)走高后于今年開始緩慢回落，至二季度末全市平均空置率為19.6%，環(huán)比、同比分別下降0.2、0.9個百分點。租金方面，2025年第二季度全市甲級寫字樓平均租金環(huán)比同比分別下降2.4%、18.6%，至每平方米每月228.4元。本季度的租金環(huán)比降幅較之前幾個季度呈現(xiàn)收窄態(tài)勢，這主要源于市場供需的改善，以及業(yè)主對成本與收益的權(quán)衡，對于租金的調(diào)控更趨于理性。
預(yù)計2025年下半年，北京寫字樓市場供應(yīng)端將維持緊缺態(tài)勢，有限的新增供應(yīng)將助力空置面積的去化，推動空置率在短期內(nèi)進(jìn)一步下調(diào)。需求端則受到不同區(qū)域的差異性影響，租賃活躍度、租金水平及空置率或?qū)⒊尸F(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化。在此背景下，業(yè)主方的租賃運營策略將更趨精細(xì)化，面對租戶需求的不確定性以及長期被抑制的租金收益，預(yù)計業(yè)主方將加速從"以價換量"的粗放模式，轉(zhuǎn)向"服務(wù)賦能"的價值升級路徑。對于租戶而言，當(dāng)前市場環(huán)境為優(yōu)化辦公成本、提升辦公空間提供了換租機遇；而業(yè)主需聚焦項目品質(zhì)提升與差異化運營，增強核心競爭力，從而推動市場穿越周期、穩(wěn)健前行。
2025年的北京商業(yè)零售市場持續(xù)更新迭代，消費場景升級從核心區(qū)拓展至次核心區(qū)域，并且更注重深層次的消費價值重構(gòu)。二季度，北京零售市場共有3個城市更新項目和一個新建商業(yè)項目入市。其中城市更新項目包括：位于豐臺區(qū)的京東Mall（北京南三環(huán)店）、位于朝陽區(qū)的京東Mall（北京雙井店），以及位于海淀區(qū)的中關(guān)村ART PARK大融城西區(qū)；新建項目則是位于西城區(qū)的中海大吉巷，四個項目合計為市場提供了40.8萬平方米的特色商業(yè)零售空間。
二季度，受到新項目集中入市以及北京零售市場升級調(diào)改等因素的影響，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率環(huán)比上調(diào)1個百分點至7%。其中核心商圈購物中心空置率環(huán)比上升0.3個百分點至8.2%，次核心商圈購物中心空置率環(huán)比上升1.7個百分點至7.3%。同期，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金水平小幅調(diào)整，首層平均租金調(diào)整至每平方米每月758.5元，環(huán)比下降1.2%。其中，核心商圈購物中心首層平均租金為每平方米每月人民幣1,308.5元，與上季度基本持平；次核心商圈購物中心首層平均租金為每平方米每月人民幣566.9元，環(huán)比下降2%。
在城市更新項目密集入市、傳統(tǒng)購物中心品牌升級換代、全市大力提振消費等多項積極因素的推動下，2025年的北京市零售市場正在進(jìn)行著消費模式與消費場景的變革：跨商圈、跨區(qū)域的消費主題活動不斷，老牌商業(yè)項目更新升級穩(wěn)步推進(jìn)，新建商業(yè)積極搭建特色品牌組合，打造流量吸引力，全市零售市場向好發(fā)展的基礎(chǔ)進(jìn)一步穩(wěn)固。未來，零售商業(yè)市場將更加強調(diào)對新型消費需求的準(zhǔn)確把握、對消費場景的精細(xì)化運營，順應(yīng)時代消費熱點，有效激發(fā)消費潛力，進(jìn)一步塑造零售消費模式的新格局。
北京大宗投資市場在2025年上半年的整體表現(xiàn)維持平穩(wěn)態(tài)勢，上半年累計成交額略微超過去年同期水平。其中，上半年北京投資市場交割了若干宗寫字樓資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓交易，自用型買家依舊是投資市場的重要組成部分。此外，今年的大宗投資市場更多地聚焦現(xiàn)金流情況，開發(fā)商通過出售項目來回籠現(xiàn)金、降低杠桿、增強流動性，而機構(gòu)買家則優(yōu)先選擇運營情況良好、現(xiàn)金流穩(wěn)定的項目作為潛在收購標(biāo)的。
大宗交易的活躍程度是商業(yè)地產(chǎn)投資情緒的晴雨表，直接反應(yīng)出市場投資的走向及市場預(yù)期。預(yù)計在2025年下半年，北京大宗投資市場將繼續(xù)有序釋放收購需求，運營情況良好的資產(chǎn)將得到機構(gòu)買家的青睞，此外實體經(jīng)濟企業(yè)也在有目的地收購寫字樓項目自用。在資產(chǎn)的流動與資本的合理配置過程中，優(yōu)質(zhì)項目的價值得到了盤活與釋放。
2025年上半年，房地產(chǎn)市場圍繞"穩(wěn)市場、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型"的目標(biāo)精準(zhǔn)發(fā)力，政策端效應(yīng)帶來初步的"止跌回穩(wěn)"態(tài)勢。一系列精準(zhǔn)政策在穩(wěn)定市場預(yù)期、加大金融支持力度、推進(jìn)城市更新行動等方面不斷顯現(xiàn)作用。下半年，政策端的調(diào)整與變革將進(jìn)入深水區(qū)、有待突破傳統(tǒng)框架，預(yù)計中央將"更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)"，以更加精準(zhǔn)有效的措施進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實施的系統(tǒng)性及有效性，多管齊下、穩(wěn)定預(yù)期、化解風(fēng)險。
來 源： 第一太平戴維斯
