房訊網(wǎng)訊 12月22-23日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十四屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，主題為"回歸與重構(gòu)：商辦地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之路"，來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界及互聯(lián)網(wǎng)界專家、政商學(xué)屆精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席。
年會由聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會、全聯(lián)房地產(chǎn)商會節(jié)能門窗分會承辦，同時(shí)得到了中糧置地廣場、鴻坤產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展集團(tuán)、北辰寫字樓經(jīng)營管理公司、中糧廣場、金隅·智造工場、天圓祥泰大廈、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、嘉豐達(dá)、58企服、好租等合作伙伴的支持。
年會邀請有思考精神和行動(dòng)力的企業(yè)家、卓有成就的經(jīng)濟(jì)學(xué)家及富有遠(yuǎn)見的金融家，共同探討房地產(chǎn)最深刻、最前沿的話題，熱議行業(yè)發(fā)展趨勢，引領(lǐng)商辦地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和創(chuàng)新。700余位房地產(chǎn)行業(yè)精英參加了年會，圍繞年會主題，聚焦商辦地產(chǎn)回歸與重構(gòu)，共謀行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十四屆年會現(xiàn)場
中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦十三屆年會，聚焦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)記錄并見證中國商辦地產(chǎn)歷史軌跡，是中國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一！
以下為房訊網(wǎng)圖文實(shí)錄：
主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，女士們、先生們，大家早上好！
非常感謝大家能夠相聚在北京富力萬麗酒店，參加“中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十四屆年會”的活動(dòng)論壇。一個(gè)品牌活動(dòng)，行業(yè)盛會能夠連續(xù)舉辦十四屆，我覺得這首先是仰仗主管領(lǐng)導(dǎo)對活動(dòng)的大力支持，更要感謝的是所有參加并協(xié)助、支持我們年會能夠成功舉辦的各界朋友。所以在此，我代表主辦方首先向到場的所有的各界新老朋友表示熱烈的歡迎和由衷的感謝。謝謝！
簡單作一下自我介紹，我叫虞瀾。在這個(gè)舞臺上是第四年第八次舉辦這個(gè)活動(dòng)了，對我而言這個(gè)活動(dòng)并不陌生，對很多老領(lǐng)導(dǎo)、老朋友來說，我也是他們非常信任的一位論壇主持人，所以非常榮幸。
本屆年會主題為“回歸與重構(gòu)：商辦地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之路”。今年以來，北上廣深一線城市商辦限購標(biāo)志著商辦地產(chǎn)從個(gè)人投資主導(dǎo)向機(jī)構(gòu)投資主導(dǎo)的回歸，從粗放的建設(shè)運(yùn)營向標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品價(jià)值回歸；同時(shí)，貨幣政策收緊，利率增加，而目前產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，客群單一，去化壓力加大，租售比難以達(dá)到投資回報(bào)需求，因此全國商辦地產(chǎn)市場不容樂觀，政策幅度超出預(yù)期，市場及開發(fā)商集體陷入焦灼狀態(tài)。如此種種無不面臨行業(yè)回歸與重構(gòu)的臨界點(diǎn)：商辦地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之路，劍指何方？
今年的主題定的非常務(wù)實(shí)，也非常值得大家進(jìn)行深入思考。今天是農(nóng)歷的冬至，冬至一到，證明年終歲末，正是總結(jié)的好時(shí)機(jī)，今天在這樣一個(gè)時(shí)刻，我們能夠坐在一起探討從宏觀到微觀行業(yè)的變化，回顧一下過去一年大家都作出了哪些成績，分享一下成功的經(jīng)驗(yàn)，也可以切磋一下各自的不足或弱點(diǎn)，這是一個(gè)很好的時(shí)刻，也是非常值得珍惜的舞臺。再次祝愿、祝福大家在今天的活動(dòng)當(dāng)中得到有用的信息，并且創(chuàng)造更多的價(jià)值。
“中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇”是由房訊網(wǎng)發(fā)起，并聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會共同主辦, 是中國商辦地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇！商辦地產(chǎn)行業(yè)，精英們，尤其是企業(yè)一把手、領(lǐng)導(dǎo)人都參加了，證明這個(gè)活動(dòng)今天會分外精彩，今天出席的嘉賓包括600多家全國主流房地產(chǎn)開發(fā)商，金融機(jī)構(gòu)、代理公司、物業(yè)公司、智能樓宇、建材公司以及主流媒體的來賓和朋友，讓我們對各位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓以及各位朋友的光臨表示熱烈的歡迎。
今天的活動(dòng)將通過新浪網(wǎng)、和訊網(wǎng)、鳳凰網(wǎng)、騰訊網(wǎng)、網(wǎng)易、房訊網(wǎng)進(jìn)行全程的視頻直播和圖文直播。這是一個(gè)非常好的宣傳路徑。
我宣布“中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十四屆年會”開幕。首先請?jiān)试S我向大家介紹今天到場的主要領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓。他們是：
全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長 趙正挺先生
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長 劉洪玉先生
新城控股集團(tuán)有限公司 高級副總裁 歐陽捷先生
北京中糧廣場常務(wù)副總經(jīng)理 史德威先生
中糧置地北京公司中糧置地廣場副總經(jīng)理 馬佳音女士
嘉豐達(dá)資產(chǎn)管理有限公司 董事長 汪浩先生
58企服董事長、亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長 朱凌波先生
58企服CEO 王勇先生
好租網(wǎng)銷售副總裁 曹宇先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會會長助理、米蘭之窗節(jié)能建材有限公司 董事長 馬俊清先生
房訊網(wǎng)董事長 劉凱先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長 趙正挺
趙正挺：尊敬的劉洪玉老師、尊敬的歐陽捷總裁，以及尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)和各位來賓，來自新聞媒體的朋友們，大家上午好！
首先我謹(jǐn)代表主辦方——全聯(lián)房地產(chǎn)商會對本次論壇的召開表示熱烈的歡迎和衷心的感謝。
大家知道，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，到現(xiàn)在已經(jīng)成功舉辦了十四屆，由房訊網(wǎng)發(fā)起和全聯(lián)房地產(chǎn)商會聯(lián)合主辦，是中國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響力最廣的論壇之一。每一屆年會都有一個(gè)鮮明的主題，本次年會的主題是“回歸與重構(gòu)：商辦地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之路”。
剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，總結(jié)黨的十八大以來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷程，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署2018年經(jīng)濟(jì)工作。會議明確提出并闡明了習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會主義思想，明確推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展這一根本要求。高質(zhì)量發(fā)展是不斷滿足人民群眾日益增長美好生活需要的發(fā)展，提高、保障和改善民生水平，加快建立多主體供給、多渠道保障，租購并舉的住房制度，持續(xù)做好民生的工作。黨的十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)：中國特色社會主義進(jìn)入新時(shí)代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民群眾日益增長的美好生活需要和不平衡、不充分發(fā)展之間的矛盾。報(bào)告指出：堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，讓全體人民住有所居。在這個(gè)前提下，房地產(chǎn)的功能也會產(chǎn)生新的變化，將更強(qiáng)調(diào)房子的居住和使用性功能，也是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)、支持社會民生的的必然發(fā)展之路。
房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境和市場生態(tài)將發(fā)生重大的變化，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將逐步提高。2018年百強(qiáng)房企銷售額占到所有的50%以上，2017年上半年，占比達(dá)到57%，預(yù)計(jì)三年內(nèi)，10強(qiáng)房企市場份額將突破50%。以上不難看出，房地產(chǎn)的金融高寬松、高杠桿時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，因此，房地產(chǎn)行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展的新階段，蓋更多高質(zhì)量的好房子、滿足人民對美好生活、美好辦公的需要，也是新時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)的必然抉擇。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會愿意與在座各位嘉賓共同攜手推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)邁向新的高度和新的階段。
今明兩天，我們和在座各位一道從中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢著眼，聚焦商業(yè)辦公發(fā)展進(jìn)程與房地產(chǎn)界、金融界及財(cái)經(jīng)界、政府機(jī)構(gòu)和專家及領(lǐng)袖們共聚一堂，探討商辦發(fā)展趨勢，模式創(chuàng)新、企業(yè)轉(zhuǎn)型等行業(yè)的熱點(diǎn)，就突破困境、轉(zhuǎn)型升級，與典型案例等展開系列演講和對話，找尋全新路徑及廣泛深入地合作機(jī)會，同時(shí)記錄并見證中國商業(yè)辦公歷史軌跡，并推動(dòng)行業(yè)健康向前持續(xù)發(fā)展。
本次論壇還將進(jìn)行住建部立項(xiàng)的《商業(yè)辦公建筑建設(shè)與運(yùn)營技術(shù)導(dǎo)則》發(fā)布會，歡迎大家關(guān)注與支持。
預(yù)祝中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十四屆年會取得圓滿成功，也祝各位身體健康、萬事如意。謝謝！
房訊網(wǎng)董事長 劉凱
劉凱：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、各位合作伙伴、各位媒體朋友：大家好！
首先代表論壇組委會，代表房訊網(wǎng)對大家蒞臨本次論壇表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！
中國寫字樓綜合體發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦十三屆年會，今年的主題是"回歸與重構(gòu)：商辦地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之路"。
十九大報(bào)告明確提出：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
2017年，房地產(chǎn)行業(yè)政策整體延續(xù)分類調(diào)控、因城施策的主基調(diào)�；貧w房地產(chǎn)的居住屬性，去除投資屬性是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)業(yè)必然選擇。房地產(chǎn)新時(shí)代，基本特征就是由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。因此整個(gè)房地產(chǎn)面臨重構(gòu)的要求，由"有房住"到"住好房"的轉(zhuǎn)變；由過去的"購房為主"到"租購并舉"的轉(zhuǎn)變；由"單主體供給"向"多主體供給"的轉(zhuǎn)變。
商辦地產(chǎn)方面，2017年以來，北上廣深等一二線城市商辦限購標(biāo)志著商辦地產(chǎn)從模糊不清的商住屬性向辦公屬性的回歸,從個(gè)人投資主導(dǎo)向機(jī)構(gòu)投資主導(dǎo)的回歸，從粗放的開發(fā)銷售向標(biāo)準(zhǔn)的持有運(yùn)營回歸；對于商辦地產(chǎn)來說，房住不炒，商辦不��；住有所居，辦有所址，是新時(shí)代商辦地產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)的必然要求。城市更新、聯(lián)合辦公、長租公寓、REITs、裝配式建筑……新時(shí)代、新商業(yè)、新辦公,無一不預(yù)示著行業(yè)面臨價(jià)值重構(gòu)的臨界點(diǎn)。
我們認(rèn)為，商辦地產(chǎn)下半場將進(jìn)入存量房時(shí)代，資產(chǎn)運(yùn)營、買賣、租賃和金融化，將是未來最值得關(guān)注的大市場。其中，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的制定無疑是商辦地產(chǎn)價(jià)值體系重構(gòu)的當(dāng)務(wù)之急。
所以，為探索并解答這些問題，今天上午我們將聆聽商會領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和行業(yè)領(lǐng)袖，分別從宏觀的、政策的、市場的、企業(yè)的各個(gè)方面進(jìn)行解讀，就宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新升級、存量市場新產(chǎn)業(yè)新空間與新生態(tài)等熱點(diǎn)話題展開系列主題演講；下午我們將就中國寫字樓市場回顧與展望、新常態(tài)下如何整合資源合作共贏等熱點(diǎn)話題展開系列主題演講；其次，中糧置地廣場項(xiàng)目發(fā)布會和住建部《商業(yè)辦公建筑建設(shè)與運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)（討論稿）》發(fā)布會將在下午隆重舉行；最后，我們還安排了兩場圓桌對話，就新時(shí)代下的商辦力量，以及商辦標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范與發(fā)展等議題展開熱烈討論和觀點(diǎn)交鋒。
希望通過兩天的會議和交流對大家有所幫助，有所啟迪�；貧w本來，重構(gòu)價(jià)值；引領(lǐng)標(biāo)準(zhǔn)，引領(lǐng)創(chuàng)新，讓我們不忘初心，牢記使命，攜手同行，推動(dòng)中國商辦地產(chǎn)邁進(jìn)新時(shí)代。
最后，我要再次感謝大力支持本次論壇的中糧置地廣場，北辰實(shí)業(yè)、鴻坤集團(tuán)、中糧廣場、金隅地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、天圓集團(tuán)、嘉豐達(dá)、58企服、好租網(wǎng)和所有合作伙伴，感謝出席論壇的所有會員、嘉賓及媒體朋友。
謝謝大家！
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長 劉洪玉
劉洪玉：非常榮幸今天有機(jī)會來參加本次論壇。組委會給我的任務(wù)，是希望我能夠解讀一下十九大以后房地產(chǎn)市場的形勢。
現(xiàn)在講形勢，中國進(jìn)入了新的發(fā)展時(shí)代——中國特色社會主義新時(shí)代。新時(shí)代，有很多特征�，F(xiàn)在大家都在學(xué)習(xí)十九大報(bào)告，在總結(jié)新時(shí)代一些特征，包括新時(shí)代有新的矛盾、新的目標(biāo)、新的思想、新的部署，剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，講到習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會主義思想，也是新時(shí)代非常重要標(biāo)志，即我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式從過去的高速增長進(jìn)入到高質(zhì)量增長的時(shí)代。新時(shí)代將來要邁向的是2050年社會主義現(xiàn)代化的強(qiáng)國，那個(gè)時(shí)候要實(shí)現(xiàn)一系列民生福祉的目標(biāo)。與我們行業(yè)最主要相關(guān)的是住有所居。新時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)，在十九大報(bào)告中能夠體現(xiàn)出來的內(nèi)容有：
對于市場宏觀發(fā)展方向的描述。
與土地相關(guān)的改革和城市群（即城市發(fā)展模式、發(fā)展形態(tài)）的一些調(diào)整和變化。
與稅制和金融體制，尤其是金融監(jiān)管體系方面改革的問題。
如何實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。
經(jīng)過2015年去庫存；2016年開始比較嚴(yán)厲的調(diào)控；十九大以后，又定義整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新的時(shí)代，房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了一個(gè)非常重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。所以大家都非常關(guān)心未來的市場發(fā)展主要有哪些特征，政策會有哪些發(fā)展方向，企業(yè)應(yīng)該如何把握住市場機(jī)會，讓企業(yè)也能夠可持續(xù)發(fā)展。
二、關(guān)于新時(shí)代房地產(chǎn)市場發(fā)展。
住房市場：住房結(jié)構(gòu)會發(fā)生比較大的調(diào)整。供給量：新建商品房供給和存量住房供給結(jié)構(gòu)關(guān)系會發(fā)生變化。
在一些主要城市，二手房交易占比已經(jīng)超過了新房，在穩(wěn)定的市場體系里，如美國，現(xiàn)在每年新建住房交易大概是70萬-80萬套的水平，存量住房有500萬套。慢慢在住房市場供給過程中，存量房供給會發(fā)揮越來越重要的作用。
房子供應(yīng)數(shù)量基本解決了，政府從應(yīng)急性直接參與供給的行為會減少，未來更多的是通過政府支持下的市場供給來提供側(cè)性、保障性住房。這次也提到“多渠道保障、多主體供給”。住房保障方式會發(fā)生變化，重點(diǎn)會支持棚戶區(qū)改造、危舊房改造，從這個(gè)方向去轉(zhuǎn)向。
住房需求：有人說房子總量均衡，只不過是結(jié)構(gòu)性矛盾，有的人說還差很多，就看站在什么樣的角度去看待這個(gè)問題。如，北京市需求還是非常旺盛，供給顯得不足。但從全國大的市場概念上來看，改善性需求、更新需求、人口遷移導(dǎo)致的需求，未來會占主導(dǎo)地位。享受型需求，即第二住房、進(jìn)階性住房，還有一些特殊群體的需求，青年公寓、適老住宅（國外叫做active senior）。
過去這個(gè)行業(yè)靠投資，但是未來新增投資空間會逐漸減少，因?yàn)榻ㄔO(shè)量已經(jīng)足夠大了，從1995-2016年，住房建設(shè)投資占全社會投資比重超過8%左右的國際頂尖水平。實(shí)際上未來投資可能更多的是改善型、維護(hù)維修改造類的支出，住房消費(fèi)自住比重可能會下降，租賃需求會上升，所以與租賃住房相關(guān)消費(fèi)支出潛力非常巨大。
商用房地產(chǎn)領(lǐng)域，現(xiàn)在總體上空間供給過剩，新建需求減少，但是用途調(diào)整、更新改造的需求增加的很多。過去一些不是非常好的物業(yè)占了非常好的位置，這些地方有了很多增值型改造投資的機(jī)會。
在商用房地產(chǎn)領(lǐng)域，專業(yè)服務(wù)需求增加了，資產(chǎn)管理、運(yùn)行管理、非房地產(chǎn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理，將來會成為跟商用房地產(chǎn)相關(guān)的領(lǐng)域里主要的活動(dòng)。
租賃市場發(fā)展對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)也非常巨大。今天的活動(dòng)叫商辦不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)際上商業(yè)房地產(chǎn)里或商用房地產(chǎn)里，英文里有一個(gè)詞是“收益性房地產(chǎn)”，把出租公寓、出租住宅也是歸到這一類里。商用地產(chǎn)里產(chǎn)生收益的不動(dòng)產(chǎn)里，跟寫字樓類似的，還有一類叫公寓。美國公寓市場有多大住著3800多萬人，有2000多萬套房子，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出1.3萬億美元/年，提供1200多萬個(gè)就業(yè)崗位。這是屬于相對高端一些的市場發(fā)展，而且租賃市場發(fā)展，住房消費(fèi)類支出的增加也是最后歸結(jié)到房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。大家覺得德國不太關(guān)心房地產(chǎn)問題，市場也很穩(wěn)定，但是德國的房地產(chǎn)行業(yè)在GDP當(dāng)中占的份額仍然非常高，因?yàn)榕c房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)管理和服務(wù)，包括房地產(chǎn)租賃市場上的消費(fèi)。
這就會給我們行業(yè)帶來很多發(fā)展機(jī)會，就是如何去做owner、owner+manager，如何圍繞這些資產(chǎn)去開展相關(guān)的金融服務(wù)，會提供很多機(jī)會。由于租賃市場的發(fā)展，也讓房地產(chǎn)企業(yè)開始慢慢思考如何從過去以機(jī)會型的房地產(chǎn)開發(fā)投資為主的業(yè)務(wù)模式，向增值型、收益型機(jī)會的覆蓋。從投資角度來說，高質(zhì)量增長階段，機(jī)會型肯定也還會有，但是更多機(jī)會會在增值型投資領(lǐng)域。另外現(xiàn)有資產(chǎn)大量慢慢流動(dòng)起來，能夠進(jìn)入市場，也會提供收益型投資的機(jī)會。
未來市場發(fā)展一個(gè)比較重要的趨勢是市場房價(jià)的增長速度可能會放緩，跟經(jīng)濟(jì)從高速增長向高質(zhì)量增長的變化，包括人口城鎮(zhèn)化速度已經(jīng)跨越最高峰階段。當(dāng)然還有很多原因，如政府調(diào)控的決心，對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識，如我們?nèi)蠊?jiān)戰(zhàn)，其中一個(gè)是防風(fēng)險(xiǎn)，最大的風(fēng)險(xiǎn)是金融風(fēng)險(xiǎn)，金融風(fēng)險(xiǎn)是跟房地產(chǎn)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上這個(gè)概念越來越強(qiáng)化。另外我們也在強(qiáng)調(diào)住房要回歸居住的屬性，過去房價(jià)單向長期的增長趨勢會有所轉(zhuǎn)變。
另外會給我們這個(gè)行業(yè)提供很多新的發(fā)展機(jī)會。如租賃市場，從更廣義范圍來講，這個(gè)行業(yè)會有很多新的形態(tài)出現(xiàn)；從物業(yè)用途上，可能會有更多的細(xì)分；從市場區(qū)域上，過去關(guān)心國內(nèi)市場，現(xiàn)在國際市場也非常重要，尤其是“一帶一路”；過去關(guān)注核心城市、三四線城市，未來可能城市群覆蓋區(qū)域里會有更多的機(jī)會，即城市和城市之間聯(lián)結(jié)的地帶會給我們帶來很多的機(jī)會，業(yè)務(wù)模式、商業(yè)模式都會發(fā)生很多的變化；投資的方向，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)（銀發(fā)產(chǎn)業(yè)）、租賃市場、信息服務(wù)、與科技的融合，以及一些新的健康的高質(zhì)量的生活理念，這些都給我們這個(gè)行業(yè)提供了很多發(fā)展的機(jī)會。
我過去一直在講，房地產(chǎn)的發(fā)展最開始是位置、位置還是位置，中段開始關(guān)注管理問題，提供更好的解決方案。因?yàn)閮H找到一個(gè)好的位置，未必找到最高、最佳的使用方式。所以現(xiàn)在要強(qiáng)調(diào)好的管理，好的管理要有賴于跟金融高度融合，把不動(dòng)產(chǎn)變得可以流動(dòng)起來，就又變成了金融、金融還是金融。所以房地產(chǎn)企業(yè)的角色也在從單一角色向多重角色轉(zhuǎn)變，專業(yè)化變得更加重要�，F(xiàn)在行業(yè)里共享空間、聯(lián)合辦公空間，如城市更新改造、室內(nèi)環(huán)境關(guān)注，包括智能物業(yè)。
中國住宅市場相對飽和，因?yàn)槿丝诤褪袌稣嫉饺蛞?guī)模的比重相對飽和，我們的人口占19%，但商業(yè)房地產(chǎn)市場規(guī)模只占全球6%。可以供投資者投資的房地產(chǎn)占比非常小，所以有發(fā)展空間。我們現(xiàn)在還處在從增長到成熟過渡的過程當(dāng)中，離穩(wěn)定期還有一段距離，專業(yè)能力更多體現(xiàn)在如何把一個(gè)快速增長的市場變成一個(gè)成熟的市場，這里需要我們做非常多的工作。這里有很多發(fā)展的機(jī)會，很多機(jī)構(gòu)投資者開始進(jìn)入這個(gè)市場，叫建倉。過去商業(yè)房地產(chǎn)更多的是開發(fā)商持有或者使用者持有，未來可能更多要向一些機(jī)構(gòu)投資者、機(jī)構(gòu)資本去持有。
政策取向。十九大報(bào)告中有一段話講得非常清楚，我稍微花點(diǎn)時(shí)間再跟大家解釋一下。要落實(shí)房子是用來住的、不是用來炒的定位。
我感覺這個(gè)定位實(shí)際上是為未來住房市場的發(fā)展，當(dāng)然非居住房地產(chǎn)的市場應(yīng)不能夠用來炒，基本原則定位了，要充分發(fā)揮住房的使用功能，有效去引導(dǎo)住房投資，遏制住房投機(jī)行為，讓住房逐漸回歸其居住屬性。
很多人說房子是住和投資是兩個(gè)屬性，資產(chǎn)的屬性和居住的屬性，但實(shí)際上“炒”是投資的一種特殊的形式。
“不是用來炒的”，比如現(xiàn)在發(fā)展住房租賃市場，如果大家都不去買房子，租賃市場房源從哪里來呢？我們做過很多研究發(fā)現(xiàn)，幾乎所有國家租賃市場當(dāng)中，個(gè)體的出租人，即房東是個(gè)人、家庭的情況，所提供的房源都會占到70%，甚至還要高。政府和一些機(jī)構(gòu)投資者在市場當(dāng)中占的份額只有25%-30%。實(shí)際上引導(dǎo)投資是很重要的，投機(jī)確實(shí)對這個(gè)市場的穩(wěn)定會有非常大的損害，也會帶來很多市場泡沫等負(fù)作用，所以要遏制投機(jī)。
通過什么樣的方式保住“住”呢？要完善基礎(chǔ)性制度，建立促進(jìn)住房市場穩(wěn)定的長效機(jī)制。通過基礎(chǔ)制度，主要是住房制度的完善，來讓房子回歸住的屬性。與住房制度相關(guān)的，包括：土地供應(yīng)、住房供應(yīng)、住房保障、政策性住房金融，都屬于與基礎(chǔ)性制度相關(guān)的內(nèi)容。
用長效機(jī)制去“管住炒”。我理解長效機(jī)制更多是用來去穩(wěn)定這個(gè)市場的，其中包括土地供應(yīng)的政策、金融監(jiān)管的政策、相關(guān)稅制、公共服務(wù)提供方式的改革、市場參與者行為的規(guī)范，都屬于“管住炒”范疇里的長效機(jī)制內(nèi)容。如土地機(jī)制，現(xiàn)在開始探索建立房地產(chǎn)多元化的供地機(jī)制。
現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)房子的供應(yīng)要多主體供應(yīng)，但如果土地的供應(yīng)只有一個(gè)渠道，也只有一種類型的人可以拿到土地，我們還沒有成為多元化的供應(yīng)。最近修訂《土地管理法》里關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地如何進(jìn)入市場，城鎮(zhèn)低效利用的國有土地怎么再開發(fā)，這些都是增加新的土地供給的來源，同時(shí)也會引來一些住房或空間新的供給主體。
稅制改革。最近大家討論比較多，我自己感覺房地產(chǎn)稅制改革最主要是保障住房消費(fèi)，對投資要保持中性，打擊住房投機(jī)，讓房地產(chǎn)的升值能夠在投資者和社會之間要合理分享，這是大致的邏輯。希望能夠在入口時(shí)，通過結(jié)構(gòu)化的契稅來引導(dǎo)大家購買行為；出口，通過個(gè)稅來調(diào)節(jié)收益分配。持有期的稅更多是和我們財(cái)政預(yù)算、財(cái)政稅收體制改革相關(guān)聯(lián)，是在中長期可能會成為一個(gè)財(cái)政收入的來源，但是目前關(guān)于這個(gè)問題還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到必要的共識。這個(gè)稅制不變，長期穩(wěn)定、公開透明，不需要根據(jù)市場情況，今天增加兩個(gè)點(diǎn)，明天減兩個(gè)點(diǎn)，增加兩個(gè)點(diǎn)是新政，減兩個(gè)點(diǎn)也是新政，不是這樣的，是一套穩(wěn)定的體系，可以應(yīng)對市場任何情況下的變化。房地產(chǎn)稅制的立法和實(shí)施的改革，是針對所有跟入口跟出口、跟持有相關(guān)稅的體系的改革。當(dāng)然最近大家最關(guān)注的還是房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅到目前為止非常難以形成共識，就是我們做這個(gè)事情的目的是什么。如果大家要想做這件事情，可能首先就這個(gè)目的、目標(biāo)要達(dá)成共識，但這個(gè)共識非常難達(dá)成。有的人說為了調(diào)控市場，有的人說為了劫富濟(jì)貧，為了促進(jìn)公平，有的人說為了讓政府的財(cái)政收入增加，有的人說為了讓那些空房子拿出來使用，有各式各樣的說法。但不管怎么說，稅本身有自己應(yīng)該去發(fā)揮的功能。
多主體供給。土地來源可能會多元，住房來源也要適當(dāng)考慮是不是開發(fā)商才能建房子，非開發(fā)商也能建房子，這樣會增加新的供應(yīng)主體。存量房市場占的規(guī)模越來越大，租賃住房市場占的份額會越來越大，這兩者在住房市場當(dāng)中也會形成供給。因?yàn)榇媪糠恳部梢詽M足需求。
多渠道保障。如何發(fā)揮社會的力量，讓大家能夠都來參與�，F(xiàn)在住房保障就是政府自己一家在做這個(gè)事情，很少有非政府的參與，實(shí)際上最直接的是有沒有可能有非營利機(jī)構(gòu)參與，過去住房合作社能否回來？因?yàn)楹献髯》靠赡芤彩且粋€(gè)住房供應(yīng)的方式，也可以參與到保障的概念當(dāng)中來。開發(fā)商是否也應(yīng)該可以參與？因?yàn)榭梢猿蔀橐粋€(gè)商業(yè)的模式，但可能主要是一些制度，管理的政策還不是非常完善，所以沒有辦法參與。在保障過程中，各個(gè)地方的形態(tài)應(yīng)該是什么樣的，中央和地方應(yīng)該各自如何分工合作，這些都是可以討論的問題。
租購并舉。大家解讀也非常多，而且這次中央經(jīng)濟(jì)工作會議把它當(dāng)做重點(diǎn)，租買是住房消費(fèi)的兩種基本形式，影響家庭租買選擇的主要因素：人的特征，是流動(dòng)的、年輕、剛結(jié)婚的還是年紀(jì)大的、收入；成本，房子價(jià)格、租金、通脹、交易成本等，實(shí)際上是人和房如何最好的去匹配。但在中國，住房選擇影響因素遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出前面列舉跟經(jīng)濟(jì)性相關(guān)的內(nèi)容，包括傳統(tǒng)、制度性缺陷，租賃市場不規(guī)范，住房價(jià)格漲得快，有的人覺得我早晚要買房，價(jià)格又漲得這么快，今天不買，明年再買的話，這一年就白干了，所以買得越晚越虧。地方政府為租賃住房承租人提供公共住房意愿，因?yàn)楹芏嗟胤綖榱丝刂迫丝冢敢馑麄優(yōu)槲覀兲峁┝畠r(jià)的勞動(dòng)力，但不愿意給他們提供公共服務(wù)。
發(fā)展住房租賃市場的目標(biāo)。所以首先要打造一個(gè)好的市場環(huán)境，要改善供給，培育租賃企業(yè)，完善立法，加快服務(wù)平臺建設(shè)；重點(diǎn)是面向新市民，新型城鎮(zhèn)化最大的問題是如何提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量，讓不具備貸款買房能力的人先租上房子住。最近研究德國一些經(jīng)驗(yàn)，為什么市場穩(wěn)定，為什么大家愿意租房子？市場穩(wěn)定很重要的一個(gè)理由是租賃市場發(fā)達(dá)有利于數(shù)的穩(wěn)定，大家不用跳著腳夠著去買房子，先租房住，有能力再買房住，市場穩(wěn)定以后，人們更不著急買房子，就變成了一個(gè)良性循環(huán)。我們現(xiàn)在是一個(gè)惡性循環(huán)。我們強(qiáng)調(diào)發(fā)展租賃市場，并不是歧視住房所有權(quán)，有人說是為了調(diào)控房價(jià)，有點(diǎn)想得太遠(yuǎn)了。
堅(jiān)持發(fā)展多主體供應(yīng)、供給多渠道保障、租購并舉的住房制度，最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)住有所居。現(xiàn)在研究住有所居階段性目標(biāo)是什么，跟住房數(shù)量、質(zhì)量密切相關(guān)。聯(lián)合國一直在關(guān)注住房宜居問題、住房政策問題，世界人居大會專門有一個(gè)住房政策，提出住房政策也是在關(guān)注，如有沒有一個(gè)清晰的住房政策，是不是實(shí)現(xiàn)了包容的住房，有沒有歧視，住房的可支付性如何，住房質(zhì)量和數(shù)量是否適當(dāng)，是否還有大量非正規(guī)住宅存在，有沒有做更新的計(jì)劃。住有所居是一個(gè)目標(biāo)，不管是基礎(chǔ)性制度還是長效機(jī)制，目標(biāo)都是要實(shí)現(xiàn)住有所居。
剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議講的這些內(nèi)容，如何多主體供應(yīng)、多渠道保障、發(fā)展租賃市場應(yīng)該有哪些具體措施，更加具體化。
穩(wěn)中求進(jìn)是我們工作總的基調(diào)，房地產(chǎn)穩(wěn)定也是非常大的重要的作用，所以這里面非常強(qiáng)調(diào)要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。如果我們的政策可能會影響市場的穩(wěn)定，不再跟過去那么連續(xù)了，突然有一個(gè)什么東西出現(xiàn)在這個(gè)地方，就會有偽這樣一個(gè)政策的初衷，出現(xiàn)的可能性就不大。
時(shí)間關(guān)系就講這么多，供大家參考，謝謝大家！
新城控股集團(tuán)有限公司高級副總裁 歐陽捷
歐陽捷：非常感謝劉凱總邀請我們來跟大家分享關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新路徑。今天會議是中國寫字樓發(fā)展論壇，我不知道為什么我們能到這里來講，可能有點(diǎn)差異，但有一個(gè)共同點(diǎn)，即都是持有資產(chǎn)，那么邏輯可能是一樣的�；诖�，我們大著膽子來跟大家分享一些看法。
什么是新時(shí)代？新時(shí)代就是日益增長的人民美好生活的需要與發(fā)展不平衡、不充分的矛盾。
不平衡。商業(yè)地產(chǎn)在一二線城市是豐盛的，在三四線城市是匱乏的、短缺的。全國一二線城市現(xiàn)在購物中心總量在大幅增長，每年大概以400座購物中心速度在新開業(yè)，2016年，全國購物中心接近5000座。這時(shí)候發(fā)現(xiàn)這些購物中心分布不均衡，在一線城市分布非常多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國一線城市平均有120座購物中心，其中上海城市購物中心還在增長，現(xiàn)在上海是最多的，去年達(dá)到180座，而今年年底據(jù)說要達(dá)到230座，意味著一個(gè)購物中心靜態(tài)覆蓋人口大概是11萬人左右。因?yàn)樯虾?400萬人，如果230座購物中心的話，就11萬人。靜態(tài)覆蓋人口就是男女老少、能動(dòng)不能動(dòng)的，每星期都來一趟，也就是每天客流量是1.6萬人左右。一個(gè)購物中心如果是10萬平方米的話，1.6萬人，這個(gè)購物中心根本養(yǎng)不活。
統(tǒng)計(jì)購物中心面積大致在5萬平方米以上，有的購物中心體量非常大，可能達(dá)到15萬平方米、20萬平方米，這樣其實(shí)購物中心絕大多數(shù)是生不如死。上海購物中心有80%是不盈利的。
二線城市是否會好一點(diǎn)？一個(gè)購物中心靜態(tài)覆蓋人口大概21萬人，這些二線城市有的購物中心數(shù)量偏少，有的購物中心數(shù)量偏多，不均衡。一線、二線購物中心體量趨于飽和，有的甚至過剩。但是結(jié)構(gòu)中間還有不均衡，如合肥，在各個(gè)商圈里購物中心總量不一致，有的地方面積很少，購物中心數(shù)量很少，有的商圈面積很大，購物中心數(shù)量也很多，為什么會出現(xiàn)這種情況？因?yàn)檫^去有一句古話叫鬧市。在這種集中情況下，購物中心之間相互競爭越來越激烈。
未來怎么辦？一二線城市沒有這么多購物中心了，就像寫字樓集中在一二線城市，能否往三四線城市走呢？對于購物中心來講，未來有機(jī)會，因?yàn)槿丝谠诓煌鞘衼砜�，一二線和三四線城市人口相比，三四線城市人口并不見得少，同時(shí)一二線城市購物中心占比更多，三四線城市購物中心占比更少，這時(shí)候可以發(fā)現(xiàn)其實(shí)三四線城市大量人口沒有地方可去。我們還在一些傳統(tǒng)的沿街商業(yè)、步行街、批發(fā)市場去買東西，三四線城市未來會有很大的市場機(jī)會。
過去一二線城市開業(yè)的購物中心數(shù)量比較多，而三四線購物中心開業(yè)數(shù)量比較少，意味著這個(gè)市場是有機(jī)會的。在這種情況下，三四線城市購物中心能夠靜態(tài)覆蓋多少人口？我們已經(jīng)看到的這些城市已經(jīng)有的購物中心加起來，平均靜態(tài)覆蓋人口是25萬人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二線城市，更超過了一線城市。在這種情況下，我們還有很多城市其實(shí)是沒有購物中心的，如果把這些再加起來，靜態(tài)覆蓋人口數(shù)量會更加大。
很多人說到三線城市以后，能不能有購物中心生存的基礎(chǔ)呢？沒有消費(fèi)力。恰恰相反，江蘇省所有城市居民消費(fèi)支出增長率，南京是最發(fā)達(dá)的地區(qū)，南京在其中偏低，蘇南地區(qū)相比蘇中地區(qū)、蘇北地區(qū)，越是發(fā)達(dá)的地方人均消費(fèi)增長率越低，為什么？基數(shù)大。所以從這個(gè)情況來看，南京也好、無錫也好、蘇州也好，消費(fèi)增長率都非常低。也就是說，這些三線城市現(xiàn)在可能消費(fèi)能力不強(qiáng)，但是未來增長速度會更加快。不僅如此，可以看到湖北也同樣，社會零售總額增長率，武漢并不在前列，而且越來越落后。
品牌密碼曾經(jīng)做過一個(gè)分析，需三四線城市的女性消費(fèi)狀況做了調(diào)研，調(diào)研結(jié)果令我們大吃一驚，調(diào)研結(jié)果有幾個(gè)特點(diǎn)：
進(jìn)口品牌購買意愿是百分之百增長。一二線城市進(jìn)口品牌購買意愿其實(shí)已經(jīng)大幅下降了，曾經(jīng)到過沈陽，這座城市是商業(yè)非常過剩的城市，已經(jīng)開業(yè)的、在建設(shè)德國和規(guī)劃將要建設(shè)的購物中心總量加起來達(dá)到4200萬平方米，意味著825萬人口，平均每一個(gè)人擁有一個(gè)豪華衛(wèi)生間，不管他去不合去夠中心。他們有一個(gè)金廊工程，長23公里，誰會逛23公里走這條街。當(dāng)時(shí)我們走金廊第一段路，大概1公里不到的地區(qū)，就看到3個(gè)LV包店。到底誰來買？政府官員嗎？顯然不是。是企業(yè)家嗎？他們可能到海外去買了。大家想想看誰在買這個(gè)包。所以我們一直沒有想明白這個(gè)問題。遼寧省很多三四線城市的人跑到沈陽去買LV包，意味著他們對于進(jìn)口品牌的消費(fèi)意愿其實(shí)大大增強(qiáng)的。
品牌忠誠度，一二線城市品牌忠誠度偏高，68%，三四線城市依然不低，超過了60%，特別重要的是，女性在網(wǎng)上購買東西，人均網(wǎng)上購買率，三四線城市達(dá)到1700多元，一二線城市只有2000元，三四線城市增長率76%，一二線城市增長率只有75%，意味著未來很多人買東西時(shí)，當(dāng)?shù)貨]有好的購物中心可以消費(fèi)時(shí)，我們會選擇網(wǎng)購，而且網(wǎng)購增長速度導(dǎo)致未來消費(fèi)額很快接近甚至超過一二線城市。所以未來三四線城市市場機(jī)會還是會非常大的。
注意到一個(gè)現(xiàn)象，三四線城市生活相對比較安逸，而且很多人有時(shí)間，女性可以帶著老公和孩子家庭式消費(fèi)，會把這些錢花在家庭上。沖動(dòng)性消費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一線城市和二線城市。在北京，相信在座很多女孩子其實(shí)沒有太多時(shí)間去逛街，但三四線城市他們有很多時(shí)間去逛街。未來購物中心發(fā)展空間還會非常大，預(yù)計(jì)到2025年，全國購物中心每年以400家左右速度開業(yè)的話，未來可能會達(dá)到1萬座購物中心，那時(shí)候城鎮(zhèn)人口超過10億人，每一座購物中心靜態(tài)覆蓋人口只有10萬人左右。
大家可能會說，10萬人口靜態(tài)覆蓋一個(gè)購物中心是要餓死的。那個(gè)時(shí)候人均客單價(jià)會比現(xiàn)在要增長多得多，可能會翻一番，反過來意味著相當(dāng)于現(xiàn)在一個(gè)購物中心靜態(tài)覆蓋人口20萬人。消費(fèi)能力增長、消費(fèi)水平增加、消費(fèi)客單價(jià)增加了，消費(fèi)就能夠支撐未來購物中心了。
我們曾經(jīng)看到一些數(shù)據(jù)，一線城市客單價(jià)100元左右，三四線城市平均客單價(jià)是50元左右，二線城市大致也在50元左右，所以未來三線城市還是有非常多市場機(jī)會的。
如果大家都到三線城市去，可以看到三線城市有多少市場機(jī)會？統(tǒng)計(jì)了一下，三四線城市的個(gè)數(shù)加起來有100多個(gè)，如果按照購物中心靜態(tài)覆蓋人口來計(jì)算，匡算下來需要1000座購物中心，這與未來5000座購物中心市場空間相比，是不是三四線城市只有這么一點(diǎn)空間了呢？剩下的空間在哪里呢？可能未來購物中心還會向五線，甚至六線城市轉(zhuǎn)移。現(xiàn)在一定要到三四線城市擴(kuò)張，如果現(xiàn)在不去跑馬圈地，未來這個(gè)市場空間可能就沒了。所以必須要加速跑馬圈地，快速布局，再過十年，整個(gè)市場空間就到達(dá)天花板，未來商業(yè)地產(chǎn)再?zèng)]有空間了。
對于品牌商家也一樣，現(xiàn)在招商難，未來可能無招商，因?yàn)樗匈徫镏行牟季忠呀?jīng)完畢，再招商也沒有機(jī)會了。現(xiàn)在品牌商家如果不沉到三四線城市，未來也沒有機(jī)會到三四線城市。
衢州是三省通衢，以前三個(gè)省都不管，安徽、浙江和福建都不管的地方，土匪橫行。我們在那里建了一個(gè)購物中心之后，發(fā)現(xiàn)非�；�，因?yàn)榈胶贾萑ゲ环奖�，到合肥去不方便，到廈門去也不方便，所以那個(gè)地方的市場反而非常好。當(dāng)我們開業(yè)之前，很多品牌商家覺得這個(gè)地方怎么能去呢？太遠(yuǎn)了，根本看不見。但一開業(yè)之后，發(fā)現(xiàn)客流量怎么這么大，所以想進(jìn)來時(shí)，沒機(jī)會了，因?yàn)槿珴M了。
三四線城市如果選點(diǎn)好、選的準(zhǔn)，未來就會有很大的市場機(jī)會。購物中心現(xiàn)在進(jìn)入商業(yè)體和業(yè)態(tài)競爭的戰(zhàn)國時(shí)代，我們搶占空白板塊，會占有先發(fā)優(yōu)勢。我們在進(jìn)口一些二線城市時(shí)，那時(shí)候這些區(qū)域板塊里還沒有購物中心，這些區(qū)域板塊中間依然有空白點(diǎn)，我們必須搶占先發(fā)優(yōu)勢。如果二線城市找不到合適地方時(shí)，我們必須要向三線城市去進(jìn)發(fā)。
對于未來可能有很多城市確實(shí)已經(jīng)過剩、已經(jīng)飽和的，怎么辦？未來就要突發(fā)自己的競爭優(yōu)勢，超越別人，進(jìn)行差異化競爭。未來如何差異化競爭？回到十九大報(bào)告提出的不充分的矛盾。什么是不充分？不充分就是物質(zhì)得到一定滿足，但精神依然非常匱乏。現(xiàn)在有一個(gè)非常重要的數(shù)據(jù)，消費(fèi)占比在不斷上升，但消費(fèi)零售總額增速卻在下降。這里反映出一個(gè)背向增長，意味著現(xiàn)在商業(yè)環(huán)境并不理想。全國百家重點(diǎn)大型零售商業(yè)銷售額的增速是直線下滑的，從去年到今年都是負(fù)增長。百家大型企業(yè)都是這樣，更何況更多的中小企業(yè)呢。
購物中心、百貨如果區(qū)分來看，拖累整個(gè)商業(yè)市場的主要是以百貨為主，購物中心情況相對好一點(diǎn)，百貨差一些。為什么會是這樣呢？（圖）是一個(gè)非常著名的全國可能排到前50強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，做了一個(gè)商業(yè)模式，我星期天去了一趟，商業(yè)非常之蕭條，是商業(yè)體量過剩還是商業(yè)競爭過度，還是電商沖擊？這些情況都會存在，未來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是自相殘殺的，在一個(gè)商業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)，政府規(guī)劃了很多商業(yè)中心，當(dāng)時(shí)政府推出來的時(shí)候說：未來不會在這兒再放商業(yè)了。但覺得商業(yè)做得不錯(cuò)時(shí)，為了加速整個(gè)城市的更新，再一次推出新的商業(yè)體量，所以導(dǎo)致商業(yè)競爭越來越激烈、競爭壓力越來越大。不僅如此，電商沖擊、無人便利店等等都會沖擊現(xiàn)在的商業(yè)。
另外一個(gè)現(xiàn)象，全國總?cè)丝谠鏊龠€在增長，但是零售總額增速卻在下降。這時(shí)候可以發(fā)現(xiàn)這種電商的競爭也好、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的競爭也好，都沒有讓我們的市場蛋糕變得更大，反過來使銷售總額增速卻在往下走。背后原因其實(shí)不是新零售帶來的價(jià)值，有人新零售的概念，大家都覺得這是非常好的概念，未來可能會帶來市場蛋糕大幅度增加。兩年過去了，根本沒有。因?yàn)椤熬€上只是渠道，電商只是工具”，我2015年講這句話時(shí)，我旁邊一個(gè)電商老板說你們開發(fā)商上傲慢的。我一直想著這句話，作為開發(fā)商的人而言，我們是不是非常傲慢呢？去年，他破產(chǎn)了，最后被別人收購掉了。從本質(zhì)上來講，可能我們對這個(gè)市場的理解還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，新零售是線上+線下+物流，如果沒有新零售的話，有沒有物流？如果沒有線上的話，有沒有線下？所以新零售其實(shí)本質(zhì)上不能改變商業(yè)的本質(zhì)，僅僅是一個(gè)渠道，僅僅是一個(gè)工具而已。
即便是新零售出來之后，電商銷售增速同比是增長還是下降呢？其實(shí)電商也很怕，為什么？因?yàn)槲磥淼氖袌隹臻g不會提供更大的市場增長空間了，所以電商依然很怕，提出新零售概念依然解決不了這些問題。電商對購物中心還是有沖擊的，而且這個(gè)沖擊正在減弱，但絕不會消失。
什么原因?qū)е抡麄€(gè)實(shí)體增速在下降？主要有三個(gè)原因：
新生人口逐步下降。出生的小孩越來越少時(shí)，這塊市場蛋糕就會越來越小。
老齡化。李光耀曾經(jīng)說過一句話：老齡化讓日本的前景十分黯淡，因?yàn)槔夏耆瞬惶M(fèi)，吃得吃過了，穿得穿過了，用得用過了，沒有什么東西讓他更多留念，這時(shí)候老年人就會讓我們的消費(fèi)慢慢走向減少。
對物質(zhì)消費(fèi)的欲望正在慢慢減退。我們現(xiàn)在對吃穿用還有更強(qiáng)烈的愿望嗎？我們正在慢慢淡化。很多人覺得LV包非常好，但是現(xiàn)在買LV包的人慢慢變得少了，女孩子穿高跟鞋的越來越少了，穿拖鞋的越來越多了。不管是吃的也好、用的也好，都已經(jīng)增速在下降，而穿的增速已經(jīng)變成負(fù)增長了，已經(jīng)淡化了。
未來市場蛋糕雖然還在變大，但未來不會變得更大了，人均收入水平還在增長，這時(shí)候我們的錢都想去干什么？快進(jìn)入到了一個(gè)不知道要消費(fèi)什么時(shí)候的時(shí)代了。
對于購物中心來講，過去的購物中心是買東西的，但是現(xiàn)在購物中心還處在3.0時(shí)代，是指過去的純零售購物中心，現(xiàn)在純零售購物中心基本不存在，已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。最重要的是帶來一種體驗(yàn)式消費(fèi)。2008年，新城控股最早做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，當(dāng)時(shí)非常期望引進(jìn)百貨店，把百貨引進(jìn)到我們廣場里來，但是那時(shí)候百貨集體封殺我們，因?yàn)橹滥阋坏┏鰜碇�，它就完了。結(jié)果我們就沒辦法引進(jìn)百貨，所以整個(gè)招商進(jìn)程耽誤了整整一年時(shí)間。但是最后我們發(fā)現(xiàn)如果引不進(jìn)百貨，我們是否變化一下思路，所以我們做了三分天下：餐飲、快時(shí)尚+零售配套。最后不期然間，到2012年，發(fā)現(xiàn)百貨被電商沖擊的一塌糊涂時(shí)，我們?nèi)痔煜伦兂闪艘I(lǐng)的潮流，這不是我們想去主流引領(lǐng)潮流，而是不經(jīng)意之間我們變成了引領(lǐng)潮流。所以現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)到了以體驗(yàn)式為主的商業(yè)，但這是不是就能夠抵御整個(gè)零售增速的下降呢？抵御不了。很簡單的一個(gè)道理，我們發(fā)現(xiàn)購物中心面臨更大的危機(jī)，這個(gè)危機(jī)在于科技可以讓購物足不出戶。有人說購物中心有魔鏡，女孩子在那兒試衣服時(shí)，對著鏡子可以去買。但是我們想想這個(gè)魔鏡如果放到我們家里來，可以在家里面去看魔鏡，在家里點(diǎn)擊評論、網(wǎng)上下單、送貨上門，我們還要去逛購物中心。無人商店有意義嗎？當(dāng)然有價(jià)值，但是我們不要去逛時(shí)，無人商店也無濟(jì)于事。以后無人機(jī)的出現(xiàn)，那個(gè)時(shí)候我們只要是網(wǎng)上下單，接上移動(dòng)的無人商店，隨時(shí)用直升機(jī)把東西送到我們的陽臺，所以未來的場景對于零售購物是一個(gè)更大的挑戰(zhàn)和沖擊，這種沖擊可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我們的想象。
我們收入還在增長，向往更好的生活場景，這時(shí)候怎么辦？我們要洞察人性的原始本性，人類的原始本性到底是什么？馬斯洛理論告訴我們，在滿足我們基本生理需求之后，會尋求安全、社交、尊重、自我實(shí)現(xiàn)，而啟蒙文也告訴我們，在滿足了生命本能之后，會追求社會認(rèn)同本能，會追求自我認(rèn)同本能，還會追求解脫本能，這三者上面的部分都是精神部分。
說精神消費(fèi)有點(diǎn)懸，精神消費(fèi)其實(shí)很簡單，就是你花了錢，除了一張紙，什么都沒有帶回來。如，一張門票或一張電影票。精神消費(fèi)可以總結(jié)為三個(gè)概念：1.可以體驗(yàn)感官刺激。2.可以獲得知識迭代。3.可以提升思想感悟。
比如在張家港我們引進(jìn)了一個(gè)名槍匯，在中國打不了槍，除非有關(guān)系可以到人武部去打槍，我們在浙江的五悅廣場引進(jìn)了獵鷹俱樂部，在這里可以真槍實(shí)彈射擊。我們曾經(jīng)去看了一下，出來時(shí)碰到一對年輕的情侶，女孩子比男孩子很幸福，我說你們打槍打的怎么樣？他們說很開心。為什么女孩子比男孩子很興奮呢？道理很簡單，因?yàn)榕⒆哟蚣艽虿贿^男孩子，但是打槍能打過你�？梢詾樗枷敫形蛉ベI單，甚至把密室逃生引進(jìn)了我們的五悅廣場，趙秘書長可以帶著商會的同事一起去密室逃生，想想我們死里逃生之后會感悟一些什么東西呢，這是我們的解脫本能。
這個(gè)時(shí)候我們會發(fā)現(xiàn)，我們其實(shí)需要體驗(yàn)人生，感悟人生。所以總結(jié)了一句話，人生其實(shí)就是四個(gè)字“體驗(yàn)+感悟”，人會體驗(yàn)，當(dāng)然豬也會體驗(yàn)，但是豬不會感悟，所以人生有更好的價(jià)值、更大的價(jià)值就在于會感悟，而且感悟是可以去分享的。
所有人其實(shí)都需要新奇特的體驗(yàn)，有了新奇特的體驗(yàn)就會有新奇特的感悟，年輕人有沒有？有。年輕人會體驗(yàn)地位、體驗(yàn)權(quán)力、體驗(yàn)刺激、體驗(yàn)探秘、體驗(yàn)榮耀。在這些東西上，他們會體驗(yàn)密室逃生，迷宮就是他們在不停地探秘，尋求一種滿足好奇心。
兒童要不要體驗(yàn)？同樣需要體驗(yàn)，他們的體驗(yàn)在恐懼、歡樂、游樂、模仿、學(xué)習(xí)、友愛，甚至炫耀。在這個(gè)時(shí)候，有非常多的一些游藝活動(dòng)可以去滿足兒童的一些人性的本能。
老年人要不要體驗(yàn)？老年人同樣需要，老年人需要開心、需要回憶、需要放下。上海電影集團(tuán)旁邊建了一個(gè)電影館，里面有很多老年人在夏天的時(shí)候跑到那邊去，為什么？那里開著空調(diào)，最重要的是他們在屏幕跟前，把他們的電影點(diǎn)出來，這些電影都是市面上從來看不到的，包括過去所有的奧斯卡金像獎(jiǎng)，甚至世界上最好的電影，全在那里都有，可以在那里消磨整整一天。在我們那個(gè)年紀(jì)，初戀之前，其實(shí)給我們一部啟蒙教育的影片是《阿詩瑪》，是影響我們整個(gè)人生的影片，在市面上看不到，在那兒可以找得到。老年人未來有閑也有錢，他們覺得他們?nèi)松塘耍w驗(yàn)太少了，會需要得到更多的體驗(yàn)，得到更多感受，而不是在吃穿和用上。
所有人其實(shí)都希望得到更多的體驗(yàn)，得到一些心靈的感悟甚至獲得一些心靈的邂逅，誰不期望這種浪漫奇特的心靈對話呢，我們情感交融的對話其實(shí)大家都是很期望的。
所以在體驗(yàn)中獲得感悟，在感悟中獲得精神的愉悅，就是我們在人生中間的一個(gè)最重要的價(jià)值。
感悟可以獲得腦洞大開的感悟，比如量子力學(xué)。我們曾經(jīng)跟一些專家討論一個(gè)問題：量子糾纏。量子糾纏是什么概念？當(dāng)時(shí)沒有想明白。量子糾纏就是量子通信，這邊有一個(gè)量子，那邊有一個(gè)量子，這邊量子做什么動(dòng)作，那邊量子就做什么動(dòng)作，這個(gè)時(shí)候就達(dá)到了直接的通信，就叫量子糾纏。但當(dāng)時(shí)沒有想明白另外一個(gè)問題，世界上如果有無數(shù)個(gè)量子，會不會做同樣的動(dòng)作，如果做同樣的動(dòng)作，怎么通信呢？當(dāng)然這些屬于科學(xué)的問題，在科學(xué)過程中可以看到量子糾纏可以讓我們獲得很多奇思妙想和腦洞大開。
我們還可以獲得很多的心靈雞湯，為什么獲得大家的贊賞和傳播，其實(shí)就是一種心靈的感應(yīng)。當(dāng)然我們還有很多的人生感悟。
這是我在很多年以前曾經(jīng)帶著學(xué)生去爬華山，半路上曾經(jīng)問他們，我說：你向上看到了什么？說：一片霧。我說：向下看呢？他說：走過來的路。我告訴他這就是人生，向上看一片渺茫，向下看指點(diǎn)江山、指點(diǎn)后來人。我們?nèi)绻軌蚩吹竭@一點(diǎn)的話，未來的精神消費(fèi)、這種思想感悟，會指引我們整個(gè)人生，而且這種精神消費(fèi)，相信大家都會為它去買單。
相信很多人還沒有完全理解精神消費(fèi)。我們曾經(jīng)在個(gè)人微信公眾號“歐陽先聲”里曾經(jīng)連續(xù)做了四期節(jié)目，就是關(guān)于精神消費(fèi)的，每個(gè)月有一個(gè)“有話說”節(jié)目，用視頻方式表達(dá)。我們告訴精神消費(fèi)將引領(lǐng)未來商業(yè)新藍(lán)海、精神消費(fèi)未來十萬億級市場不是夢，當(dāng)然不僅僅是在商業(yè)廣場，在超越商場廣場之外還有很多。比如河南一家公司推出太空邊際游的項(xiàng)目，這個(gè)產(chǎn)品他自己沒有，但是在未來若干年之后推出這個(gè)產(chǎn)品，上線半個(gè)小時(shí)，被預(yù)約了1000多位富豪，25萬美金/位。未來精神消費(fèi)市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們想象，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我們的物質(zhì)消費(fèi)。
精神消費(fèi)是廣袤無垠的新藍(lán)海，如果我們忽視市場，僅僅盯在零售市場上，就會失去這個(gè)大的藍(lán)海。精神消費(fèi)在商業(yè)廣場里怎么做？商業(yè)廣場的體驗(yàn)需要場景營造，商業(yè)廣場是最好的商業(yè)造景地，這里不僅是傳統(tǒng)購物中心模式，在五悅廣場里造了完全復(fù)古的建筑，可以看到民國初期的樣子。僅有這些場景遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要文化引領(lǐng)，因?yàn)閳鼍安豢赡苁浅Ｒ姵Ｐ�，今天來了是這個(gè)場景，明天來了還是這個(gè)場景，大家可能就沒有感覺、沒有刺激了。所以我們把一些創(chuàng)意書店引進(jìn)來，把文化市集引進(jìn)來，把一些畫廊引進(jìn)來等，如果展出一些液如油、色似漆、紅絲硯，看看大家最終感受、體驗(yàn)，對中國傳統(tǒng)文化的向往，可能就油然而生了。在這里還可以引進(jìn)現(xiàn)在的網(wǎng)絡(luò)直播間，未來可以放到商業(yè)廣場里，在座很多嘉賓可能有一個(gè)小玩一把網(wǎng)絡(luò)直播的感受，在這兒所有的網(wǎng)絡(luò)直播設(shè)備應(yīng)有盡有。同時(shí)還可以做音樂創(chuàng)作室，有人會做歌詞，但是找不到配曲的，沒關(guān)系，在這里可以找到作曲家，可以找到小樂隊(duì)，可以找到歌手，甚至找到指揮，現(xiàn)場幫你配曲，之后現(xiàn)場錄制，最后拿到朋友圈分享。這里最重要不是你的整個(gè)設(shè)施設(shè)備，最重要的資源是人脈。
文化引領(lǐng)當(dāng)中還有很多，有大型的活動(dòng)，通過這種活動(dòng)，把我們整個(gè)商業(yè)廣場氣氛能夠帶起來。這種活動(dòng)我們稱之為文化活動(dòng)，在新城五悅廣場是全國所有廣場中間獨(dú)一無二的，這個(gè)活動(dòng)叫“我愛你五月”。精神消費(fèi)最重要的在商業(yè)廣場里要打造文化引領(lǐng)的主題文化街區(qū)，來帶動(dòng)我們商業(yè)廣場。當(dāng)然在這里還有很多活動(dòng)。另外我們在五悅廣場里做小劇場，在這里可以演出各種各樣的喜劇、話劇、戲劇等等。
精神消費(fèi)體驗(yàn)是無處不在的，但是體驗(yàn)需要感悟，感悟無時(shí)無刻，但是感悟需要分享，分享創(chuàng)造價(jià)值，分享需要圈子，所以在商業(yè)廣場里面，通過體驗(yàn)之行來帶動(dòng)感悟之心，形成整個(gè)精神消費(fèi)的場景生態(tài)圈。二流企業(yè)做標(biāo)準(zhǔn)，一流的企業(yè)做文化，得文化者得天下。
十九大報(bào)告中告訴我們，我們必須要文化自信。文化自信就體現(xiàn)在這里，新城也在打造自己獨(dú)特的文化IP，總結(jié)九個(gè)字：有情懷，不復(fù)制，具規(guī)模。五悅是什么？我開心，五是一家五口歡天喜地到五悅。我們空間感已經(jīng)完全不一樣了，天棚可以打開，所有空間設(shè)計(jì)不是傳統(tǒng)購物中心，有很多節(jié)點(diǎn)空間、趣味空間、關(guān)懷空間，甚至把陽光、語一雨露水、花草全部引進(jìn)商場，甚至還可以在這里有一些智慧，可以腳踩著鋼琴，如果腳法好的話，小朋友可以在這里彈奏美妙的音樂，甚至還有很多智慧停車，還把人文引進(jìn)商業(yè)廣場，把當(dāng)?shù)厝宋臍v史、當(dāng)?shù)孛�、地域文化全部引進(jìn)商業(yè)廣場，這里還有非常多的生活。
在商業(yè)廣場大家可能很少見到五星級酒店才有的無邊界游泳池，我們現(xiàn)在已經(jīng)在引進(jìn)商場廣場，當(dāng)我們躺在無邊界游泳池里仰望天空，會不會想到我們小時(shí)候呢。
五悅就是我開心，如果我們能夠同時(shí)滿足客戶的物質(zhì)消費(fèi)與精神需求，這個(gè)時(shí)候，我們的商業(yè)才是真正獲得了一個(gè)終極的目標(biāo)。客從何來？我們必須連接客戶的全身心到五悅廣場，就不懼怕我們的客戶不會來。
新城未來�，F(xiàn)在已經(jīng)持有了55個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)開業(yè)了22個(gè)，今年年底還要開業(yè)1個(gè)，到2020年，預(yù)計(jì)將持有100座五悅廣場，未來成為中國商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊(duì)。
如果大家感興趣的話，可以關(guān)注我的微信公眾號：歐陽先聲。
北京中糧廣場常務(wù)副總經(jīng)理 史德威
史德威：我在臺下真心聽了歐陽總講的五悅廣場運(yùn)營理念，我在回想我要講了材料，有一個(gè)共同特點(diǎn)，都是以客戶的角度出發(fā)。我后來想了想，不論是商業(yè)還是寫字樓，做出來之后都是一樣的，是以客戶中糧實(shí)際考慮出發(fā)，來進(jìn)行運(yùn)營的。
我們今天講講中糧廣場背后運(yùn)營新的思維。我們其實(shí)在改造之前就已經(jīng)開始了這樣一個(gè)做法，即運(yùn)營已經(jīng)發(fā)生了改變。最開始我們在改造之前、改造期間，一直考慮一個(gè)問題，現(xiàn)在北京推陳出新這么多寫字樓，全國這么多寫字樓，如果一味拼硬件，確實(shí)壓力比較大。無論從地產(chǎn)開發(fā)商來講，還是從運(yùn)維角度來講，硬件永遠(yuǎn)都有天花板。進(jìn)高2.9米和進(jìn)高3.5米，有什么本質(zhì)區(qū)別嗎？除了浪費(fèi)能源，沒有什么本質(zhì)區(qū)別。
中糧置地一直考慮這個(gè)問題，現(xiàn)在思路認(rèn)為應(yīng)該以后以硬件做到還好就好，客戶如果選擇我們的樓，只要60%是靠硬件選擇，40%是靠軟性服務(wù)選擇。
回顧一下全國，包括北京寫字樓行業(yè)發(fā)展。從80年代到90年代，都是老式辦公樓，僅僅滿足基本辦公需求。有一種學(xué)校，中間一條走廊，兩邊都是辦公室，政府機(jī)關(guān)現(xiàn)在用這種老式樓比較多一些，這是比較普通的寫字樓。最開始，國內(nèi)都是這樣的寫字樓來運(yùn)營。從90年代之后，北京、上海等幾個(gè)一線城市逐漸出現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營寫字樓，如國際大廈、巧克力大廈，北京比較早的京信大廈，和以前的區(qū)別是可以靈活分割一些辦公區(qū)間，我們戶型可大可小，自己業(yè)主租完之后還可以裝修。2000年之后，北京、上海，包括一些大城市逐漸開始出現(xiàn)舒適環(huán)保新型寫字樓，比如CBD、國貿(mào)的出現(xiàn)，帶動(dòng)一批行業(yè)內(nèi)硬件非常好的寫字樓，包括這些寫字樓越做越好，LEED鉑金級的認(rèn)證等，都是我們新的環(huán)保的辦公樓體現(xiàn)。但是在做到一定程度之后，這些辦公樓可能需要一些變化，就是現(xiàn)在提出來的辦公生活的生態(tài)圈。
我們現(xiàn)在團(tuán)隊(duì)認(rèn)為增值服務(wù)已經(jīng)成為商辦地產(chǎn)轉(zhuǎn)型運(yùn)營布局的生態(tài)核心。我們已經(jīng)實(shí)踐過的，如生態(tài)圈、社交、社團(tuán)活動(dòng)、共享（包括會議室共享、資源共享）、跨界服務(wù)、智慧硬件、大健康，來打造整體生態(tài)圈。
資源整合是生態(tài)圈提供服務(wù)特別關(guān)鍵的一個(gè)點(diǎn)，主要是三方面：1.智慧運(yùn)營 服務(wù)集成；2.資源共享 平臺為王；3.以點(diǎn)帶面 輕重并舉
昨天在中糧置地北京公司開會時(shí)，我們總經(jīng)理一直在提，寫字樓以前做的都是B2B的服務(wù)。開發(fā)商、運(yùn)營商企業(yè)提供給另外一個(gè)租房企業(yè)的服務(wù)。現(xiàn)在是B2B2C的服務(wù)，把企業(yè)里面的客戶分類，我們作為精準(zhǔn)的營銷、作為精準(zhǔn)的服務(wù)，給這些客戶提供各種服務(wù)。C分為很多大類，如公司有一種高層，像領(lǐng)導(dǎo)、董事長、總經(jīng)理、CEO，他們的需求其實(shí)和普通員工不太一樣，他們提出來的需求一般我們員工都提不到，但是也要符合我們員工的一些需求。還有客戶的客戶也是同樣我們服務(wù)的人群。還有我們周邊半徑1公里、3公里的客戶也是我們要考慮的范圍。
企業(yè)需求和客戶需求共同組成我們最開始打造的目的。其實(shí)我們也是從客戶角度出發(fā)，我們最開始改造時(shí)，提生態(tài)圈時(shí)，做了很多市調(diào)，第一名是健身會所，第二名需求最多的是美食拾集，通過這樣的梳理、調(diào)研，把所有的客戶需求全都摸底之后，按照客戶要求，通過軟硬件結(jié)合促成這個(gè)社區(qū)與社群的生態(tài)圈，包括引進(jìn)的健身會所、自營的美食拾級、共享辦公、會議室預(yù)定、空氣質(zhì)量治理、快遞收發(fā)專門房間/位置/服務(wù)，都是我們戰(zhàn)爭提供給大家的。
以COFFICE1.0為核心版本的ECHO服務(wù)。
通過智能設(shè)備實(shí)現(xiàn)線上線下服務(wù)對接。現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，從手機(jī)設(shè)備端，通過設(shè)備連接，滿足客戶基本的所有需求。如，門禁卡授權(quán)。例，現(xiàn)在COFFICE1.0系統(tǒng)已經(jīng)在線上運(yùn)營的，滿足了絕大部分所有的需求。在開會時(shí)討論，服務(wù)還要不要加？有兩個(gè)意見：1.很多人講我們服務(wù)不用加了，其實(shí)每天常常用的服務(wù)就這一些。2.有些人說我們服務(wù)還要加，要全、要高大上。我們提供線上到線下點(diǎn)對點(diǎn)服務(wù)的連接，提供智能、快捷、貼心的運(yùn)營服務(wù)、精準(zhǔn)落地的解決方案，這是我們第一個(gè)目的。
以客戶喜好為導(dǎo)向，精準(zhǔn)搭建服務(wù)互動(dòng)模塊。我們提供不同社群的活動(dòng)。愛車黨，可以提供汽車美容、代客泊車。單車俱樂部，我開始沒看好，但上線之后做得還不錯(cuò)。一臺自行車便宜的5-6萬、十幾萬，很多人沒有想到這個(gè)活動(dòng)是中糧廣場社群活動(dòng)里最高端的人群組成的，很多公司的大老板、CEO來參加這個(gè)社團(tuán)。
球類運(yùn)動(dòng)會，每周四有籃球比賽，我們固定包的場地。中糧廣場改造時(shí)，想解決一個(gè)場地，但硬件條件有限，沒解決了。我們在外面租了一個(gè)場地。
健身房，引進(jìn)健身空間。
悅跑活動(dòng)，中糧置地也有自己的商業(yè)大悅城，有悅科會，和我們自己COFFICE體系結(jié)合在一起，每半年、每季度有悅跑活動(dòng)，包括我們在祥云小鎮(zhèn)、生態(tài)谷都舉辦悅跑活動(dòng)，效果不錯(cuò)。
藝術(shù)控，大家有興趣可以去中糧廣場地下一層看看，這次是可口可樂把全球可口可樂體驗(yàn)館的禮物、設(shè)備搬到了中糧廣場，到春節(jié)前有這樣一個(gè)活動(dòng)。我們有不同的活動(dòng)，上一次是國博板畫展，再上一次是照片展，每次活動(dòng)都不太一樣。
攝影達(dá)人活動(dòng)，在藝術(shù)控下面還有很多社群。
美食趴，有各種體驗(yàn)，各個(gè)咖啡廳提供的講課，講座，白領(lǐng)自助廚房，中午或晚上，可以教你做菜或烘焙的體驗(yàn)。
分析數(shù)據(jù)，了解客戶喜好及辦公訴求。如，每天8點(diǎn)，在騎行俱樂部，10點(diǎn)去開會，然后中午在中糧廣場吃飯，然后1點(diǎn)看一個(gè)照片展，3點(diǎn)時(shí)在星巴克喝了咖啡、吃了下午茶，晚上8點(diǎn)從寶力豪健身中心出來，這個(gè)消費(fèi)習(xí)慣，凡是有ID號碼的人，是卡和手機(jī)連在一起的，凡是這樣的人，通過大數(shù)據(jù)分析，都可以知道你每天在中糧廣場進(jìn)行的任何活動(dòng)。通過這些分析、計(jì)算，要知道每一個(gè)客戶的生活習(xí)慣�？赡苡信笥褑柫�，你知道他生活習(xí)慣要干什么？要提供精準(zhǔn)服務(wù)。如，劉總每天生活習(xí)慣我知道之后，用算法算出來劉總在這個(gè)時(shí)間段希望什么，我應(yīng)該推送給他什么樣的服務(wù)，或者按劉總這樣一類人群之后還會有什么樣的想法要把增值服務(wù)繼續(xù)推送給他。我們整體運(yùn)營思維其實(shí)非常明確，在這里就是要給大家講清楚，為什么要打造整體生態(tài)圈。之后是怎么做，做成什么樣子。
分析真實(shí)客戶流量，用數(shù)據(jù)不斷優(yōu)化寫字樓生態(tài)圈。
花這么多時(shí)間、精力、人員打造這些目的是什么？總得有原因。原因主要是四點(diǎn)。
我們開始做的時(shí)候，幾個(gè)租賃人員把客戶租進(jìn)來以后除了續(xù)租，沒有其他服務(wù)。以前我們做1個(gè)億，當(dāng)老板要求你做2.5億時(shí)，還按以前這個(gè)做法就做不到。按以前的做法，從1個(gè)億做到1.1億，這個(gè)我信，還按以前的做法要做到2.5億，根本做不到。我們想怎么才能更迅速地提高租金收入，提高客戶黏性，提高品牌效應(yīng)，提高衍生消費(fèi)，所以才產(chǎn)生這樣的想法，而且我們在兩年多實(shí)踐里做得不錯(cuò)，從最開始基礎(chǔ)時(shí)在摸索這套經(jīng)驗(yàn)、摸索這套方法，到現(xiàn)在逐漸成熟，而且我們以后可能這個(gè)COFFICE推出2.0、3.0不斷升級版本，為的就是四個(gè)目的。
暢想一下，未來就是辦公生活企業(yè)服務(wù)的顧問和生活的管家。我們在增加客戶整體黏性，包括客戶滿意度時(shí)，還是用了很多方式。其實(shí)我們改造硬件和軟件是連在一起的，例，我們在地下二中糧共享辦公里做了11個(gè)會議室，從168人大的報(bào)告廳一直到4-6個(gè)人的小會議室，大大小小11個(gè)。我們當(dāng)時(shí)在考慮時(shí)，為什么要做這么多會議室？共享辦公用不了這么多，實(shí)際上只有300多個(gè)工位，為什么做這么多的會議室？其實(shí)我們的概念是給12萬整個(gè)中糧廣場提供共享空間，不是以地下二空間里打造聯(lián)合辦公。我們最初想法是把全樓整體共享。我們的社群活動(dòng)、硬件和軟件的搭配，為了推動(dòng)整個(gè)樓做共享辦公，做共享空間，這我們最開始的目的。
我們當(dāng)時(shí)在做完軟硬件改造時(shí)，從今年5月26號正式交房，半年多時(shí)間里，有幾個(gè)案例給我印象特別深。
有幾個(gè)租戶續(xù)租時(shí)，漲了30元，要攤在兩年多續(xù)租租期里，比例是漲10%，不低。我問過為什么客戶沒有抵觸情緒。比如11個(gè)會議室，通過共享辦公結(jié)合方式，因?yàn)槭俏覀冏誀I的，就可以在客戶續(xù)租時(shí)提供20小時(shí)/年會議服務(wù)，這是我們實(shí)實(shí)在在給客戶的。他們使用會議室頻次沒有那么高，租300平方米，沒有必要配一大一小會議室，在這里租200多平方米，用我的會議室就好了，我這里的會議室就是你們的一部分。
如何增加客戶黏性？有沒有用？確實(shí)有用。中糧有一部分企業(yè)在中糧廣場辦公，1萬多平方米，當(dāng)時(shí)他們辦公時(shí)，可以看到他在中糧內(nèi)部論壇里發(fā)中糧廣場的照片，下面評論非常多，很多人覺得搬到現(xiàn)在總部還不如舊樓的服務(wù)好。因?yàn)槲覀兺ㄟ^這樣的轉(zhuǎn)變，來刺激客戶在這里發(fā)這些東西，替我們做宣傳。這也是我們的目的。
我們要實(shí)現(xiàn)全視角、無介質(zhì)、通用化、自進(jìn)化的互聯(lián)網(wǎng)智能公眾服務(wù)平臺。
在11月份，我們特意去了一次德國，看了瓦格寧根消費(fèi)者實(shí)驗(yàn)室，去了之后比較受震動(dòng)，體驗(yàn)真的非常深。因?yàn)楸旧碇屑Z就是做糧食的，我們和荷蘭大學(xué)深度合作，聽我們以前領(lǐng)導(dǎo)講過瓦格寧根實(shí)驗(yàn)室消費(fèi)者實(shí)驗(yàn)室是精準(zhǔn)服務(wù)，把健康做了精準(zhǔn)配送。歐陽總講的是商業(yè)精準(zhǔn)的服務(wù)，我講的是寫字樓精準(zhǔn)的服務(wù)和硬件的配套。我們下一步要做的是健康的精準(zhǔn)。
用我們系統(tǒng)完全可以做到，現(xiàn)在和他們談，以后在“中糧生活”里做這樣一個(gè)實(shí)驗(yàn)室，首期要在中糧體驗(yàn)一下�？蛻魜磉@里打餐，餐底下都是標(biāo)好的，雞蛋西紅柿里蛋白多少克，碳水化合物多少克，油多少克，用的什么牌子，寫得非常清楚，但是不可能每一個(gè)都看，還要計(jì)算，這是你做不到的。你做不到?jīng)]關(guān)系，但是我們設(shè)備可以做到，你拿完一個(gè)雞蛋、西紅柿，拿了一個(gè)紅燒肉、米飯，結(jié)完賬，吃完之后，以后手機(jī)上就可以顯示今天你攝入了多少大卡、多少能量，通過什么運(yùn)動(dòng)能消耗這些能量，才能達(dá)到身材的健美，這是我們下一步要逐漸打造的過程。未來我們的想法還是比較多樣化的，與大家分享一下。其實(shí)我們點(diǎn)對點(diǎn)、個(gè)性化、精準(zhǔn)、智能的服務(wù)就是我們打造智慧生態(tài)社群最終的目的。
感謝大家！
嘉豐達(dá)資產(chǎn)管理有限公司董事長 汪浩
汪浩：大家好，首先非常感謝秘書長和劉總的邀請，能夠有機(jī)會跟大家做一個(gè)分享。剛才聽了大家的發(fā)言，學(xué)到很多東西，很有啟發(fā)。
嘉豐達(dá)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資和運(yùn)營機(jī)構(gòu)。
最近我們登了一個(gè)消息，“深圳現(xiàn)在開始有無人公交車了”，這個(gè)消息我特別敏感。因?yàn)樵谑暌郧�，大家一直認(rèn)為無人車是不可能商業(yè)化的。在十年以前，Google的工程師已經(jīng)可以在美國的高速公路上完全實(shí)現(xiàn)無人駕駛了，但是大家認(rèn)為無人駕駛是不可以商業(yè)化的，不是技術(shù)不過關(guān)，原因是設(shè)備太昂貴了，其中有一項(xiàng)是激光測距，要畫地圖，這個(gè)設(shè)備在十年以前是10萬美金/臺。買一輛無人車可能才20萬，配一個(gè)感應(yīng)器就得10萬美金以上。但是今天終于看到這個(gè)東西商業(yè)化了。
現(xiàn)在技術(shù)進(jìn)步太快了，成本可以很快地降下來，所以給你的容量會非常大。大家拿著iPhone，這個(gè)計(jì)算能力是十年以前大型計(jì)算機(jī)的計(jì)算能力。蘋果手機(jī)里有多少感應(yīng)器，每天所有的行為都能記錄下來，因?yàn)槲覀兗夹g(shù)進(jìn)步太快了，這些感應(yīng)器的成本速度降低的太快了，能讓我們所有技術(shù)進(jìn)步令人想象不到的速度去發(fā)展。
月份，我去了一趟美國，去了MIT、舊金山、硅谷和爾灣�？梢园l(fā)現(xiàn)特別明顯的一個(gè)現(xiàn)象，特朗普上臺是因?yàn)槊绹幕A(chǔ)設(shè)施和美國經(jīng)濟(jì)，確實(shí)不好，過去十年全球化過程中，美國有兩波人是掙了大錢：1.華爾街。2.美國一些大公司，Google、微軟、蘋果。美國現(xiàn)在為什么要減稅？很重要的原因是不僅制造業(yè)回歸，還希望把美國海外公司的錢拿進(jìn)來。
蘋果公私要想給股東分紅，賬上有將近1000億美金的現(xiàn)金，如果給股東分紅，要去美國銀行做貸款，因?yàn)樗呢?cái)富都在海外，從海外調(diào)到美國給股東分紅要分很沉重的睡。其實(shí)特朗普是很聰明的人，說明超級公司在過去十年當(dāng)中，科技公司掙了極大的錢，美國中部確實(shí)很落后，但是看爾灣、紐約、波士頓周圍，很發(fā)達(dá)。其實(shí)科技、科技、科技，是非常重要的事情。
這次去美國MIT看了生物醫(yī)藥類、人工智能的公司。我是70后，現(xiàn)在大家都很熱衷于運(yùn)動(dòng)，20-30歲跑馬拉松，40-50歲去健身房六塊腹肌，50歲的人在干這個(gè)�，F(xiàn)在我們這個(gè)圈子里流行一句話，再活十年，可以活到120歲，而且是很有生命質(zhì)量的活到120歲，這已經(jīng)不是神話了。現(xiàn)在去MIT，大家公認(rèn)這個(gè)觀點(diǎn)，只要有錢，十年以后，可以活到120歲，而且還不是躺在床上、坐在輪椅上活，是有生命質(zhì)量的活。
過去當(dāng)你老了，身上有一個(gè)器官，如肝臟不好了，腎不好了，怎么辦？等待器官移植。中國現(xiàn)在對器官移植越來越嚴(yán)格，所以這個(gè)指標(biāo)越來越少。大家發(fā)現(xiàn)沒有那么多器官，怎么辦？現(xiàn)在美國有一種技術(shù)可以在豬的身上把你的基因注入進(jìn)去，例如豬培養(yǎng)出來一個(gè)肝臟，這沒有問題，但是不好聽�，F(xiàn)在在美國有一項(xiàng)更新的技術(shù)，比如某人得了肝癌，被切掉了2/3。現(xiàn)在有一種基因的方法，可以讓你的肝臟長成一個(gè)完整的。換句話說，這個(gè)技術(shù)出來以后，你的身體可以換部件，可以有生命質(zhì)量地活到120歲，只要再健康地活十年，就可以活到120歲，這不是天下奇聞了。我們國家科技部在網(wǎng)羅全世界最頂尖的科學(xué)家，這項(xiàng)技術(shù)被科技部盯上了�？梢园l(fā)現(xiàn)中國對科技的重視�，F(xiàn)在美國在減稅，美國在制造業(yè)回歸，中國現(xiàn)在到了“中等陷阱”，經(jīng)濟(jì)上能否邁過去。只有一個(gè)方法，即科技、科技、科技、技術(shù)進(jìn)步。
我昨天在一個(gè)視頻上看到毛大慶的演講，他的一個(gè)觀點(diǎn)我非常認(rèn)同，1965-1975年這批人是今天社會的中堅(jiān)力量，過去十年房地產(chǎn)整個(gè)推動(dòng)、房子的購買是我們這一批人，中國第二個(gè)年齡高分是1985年，正好是1965年這批人生的孩子，這批年輕人是我們今天的消費(fèi)主力�，F(xiàn)在國內(nèi)所有的投資機(jī)構(gòu)投資什么？投資消費(fèi)升級。新城說的商業(yè)廣場，反復(fù)強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)，反復(fù)提到消費(fèi)升級，史總說，甚至能把你每天熱能消耗量計(jì)算出來，1985年、1990年這批年輕人是未來五到十年中國消費(fèi)升級的一個(gè)主力，利用好中國這兩波人口紅利，一波人推動(dòng)了房地產(chǎn)住宅的需求，未來五到十年，中國的85后，年輕人的消費(fèi)升級再推動(dòng)中國五年。但是消費(fèi)升級過去以后，中國靠什么？中國怎么走出“中等收入陷阱”，怎么面對美國制造業(yè)回歸？只有一個(gè)，技術(shù)進(jìn)步，科技、科技還是科技。中國人有機(jī)會嗎？
大家現(xiàn)在一去美國看就是人工智能、大數(shù)據(jù)、癌癥治療、基因。給我們看的企業(yè)里面30%是中國人，很多清華學(xué)生在美國人工智能、大數(shù)據(jù)、基因里面比例很大，甚至有一個(gè)小幫派叫“清華-四中幫”，高中是北京四中的，大學(xué)上的清華，這批人很牛，30多歲，已經(jīng)是博士生導(dǎo)師了，自己有實(shí)驗(yàn)室�？吹揭院�，會覺得中國很有希望。我問過一位美國教授，我說：你覺得大數(shù)據(jù)在未來十年，中國和美國誰更有機(jī)會能夠領(lǐng)先？在美國學(xué)術(shù)界觀點(diǎn)是：如果開一個(gè)大數(shù)據(jù)的會議，可能一坐下來會說，今天講中文吧，發(fā)現(xiàn)50%是華人。美國人有一個(gè)觀點(diǎn)：在未來這一波物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)、IT、大數(shù)據(jù)、人工智能，在各個(gè)細(xì)分領(lǐng)域里，美國和中國可能會交替領(lǐng)先。我認(rèn)為這是比較客觀的一個(gè)評價(jià)，所以中國很有機(jī)會。
我10月份去了一趟南美，不懂西班牙語，去的時(shí)候覺得比較緊張，就憑一點(diǎn)英語嗎。但是一下到利馬國際機(jī)場，第一眼看到的是華為手機(jī)的巨大海報(bào)，而且不止一幅。我去到利馬的商場，去看智能手機(jī)，沒有蘋果，只有華為和三星，為什么沒有蘋果？因?yàn)橘F。華為市場占有率非常高，這也讓我很吃驚。我們生活在一個(gè)偉大的時(shí)代，中國希望在哪里？過去十年是房地產(chǎn)，現(xiàn)在十年是消費(fèi)升級，再過十年是科技、科技還是科技，是技術(shù)進(jìn)步。
新時(shí)代之下，房地產(chǎn)長效機(jī)制，房子是住的，不是炒的。我們國家現(xiàn)在房地產(chǎn)背后的問題在哪里？不僅關(guān)系到房子是住的、不是炒的，而且關(guān)系到每一位老百姓的投資渠道、收益從哪來，關(guān)系到我們國家整個(gè)金融體系的安全性�，F(xiàn)在老百姓買到一個(gè)房子，第一階段，政府的平臺公司去收儲，整理土地，做了一次土地貸款，開去做了一次開發(fā)貸款，老百姓買房子再做了一次按揭貸款，這一套房子到了你手里已經(jīng)做了三次貸款，加了三次杠桿。
今天趙秘書長說：前一百強(qiáng)企業(yè)占了市場57%。大量投資者的投資品就是房子，房子貶值，影響不光是自己的收益，還有整個(gè)銀行體系和市場的穩(wěn)定性。如果按照劉老師的說法，中國進(jìn)入存量市場的時(shí)候，把這些房子資產(chǎn)化、金融化、證券化，不僅對房地產(chǎn)本身是一個(gè)健康良性的發(fā)展，對金融體系也是很好的機(jī)會。試想，如果老百姓手里不是持有一套一套房子，而是持有CMBS和類REITs產(chǎn)品，讓大量自然人去持有，原來持有住宅，現(xiàn)在持有金融產(chǎn)品，市場上原來散戶持有很多住宅，現(xiàn)在變成幾個(gè)大的機(jī)構(gòu)去持有一個(gè)持有型物業(yè)，前世對整個(gè)金融體系的健康發(fā)展和房地產(chǎn)的長機(jī)制都是很有幫助的。
總結(jié)第一階段的發(fā)言，我認(rèn)為有三個(gè)最關(guān)鍵的點(diǎn)：
再未來十年，中國了發(fā)展是科技、科技+科技。房地產(chǎn)消費(fèi)升級，再下一個(gè)趨勢是科技行業(yè)。
整個(gè)轉(zhuǎn)型期間，三個(gè)方向：產(chǎn)業(yè)升級、消費(fèi)升級+城市更新。
對于這些物業(yè)持有，資產(chǎn)證券化，做類REITs的產(chǎn)品，這是我們做持有型物業(yè)的趨勢。
為什么說中國的產(chǎn)業(yè)園是非常有前景的市場？
上海的城區(qū)面積是6500平方公里，40%是農(nóng)地，不可以動(dòng)的18億畝的紅線。60%的建設(shè)用地里40%是開發(fā)區(qū)（工業(yè)用地），這些開發(fā)區(qū)有的做得好，有的做得很不好。如，亦莊，路東區(qū)很有活力，為什么？京東總部在這里，東創(chuàng)科技在這里，一堆科技性企業(yè)落戶這里。路西區(qū)，一堆制造業(yè)，全部遷走了。天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)區(qū)，三星搬走了以后，整個(gè)40萬平方米的廠房、公寓全部空置掉了。富士康搬走了以后，整個(gè)一片街區(qū)沒有人了。但是也會發(fā)現(xiàn)在上海的張江科技園區(qū)非�；鸨�，杭州的余杭開發(fā)區(qū)不好，但是杭州的濱江新區(qū)特別好，為什么？因?yàn)榫W(wǎng)易的總部、阿里巴巴的總部、華為的總部、新華三的總部、�？敌l(wèi)視的總部全部都在濱江新區(qū)。中國有一個(gè)很明顯的現(xiàn)象，工業(yè)開發(fā)區(qū)特別大，有的特別好，亦莊的路東區(qū)、北京的未來科技城、上地中關(guān)村，有些特別不好，為什么？只要是制造業(yè)，就一定是完蛋的。再未來十年，中國發(fā)展是科技，中國會進(jìn)入一個(gè)偉大的時(shí)代，靠的是技術(shù)進(jìn)步，技術(shù)進(jìn)步的載體就在開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)有做得好，有做得不好，一定要把這些淘汰的2.0產(chǎn)業(yè)淘汰走，把新的2.5產(chǎn)業(yè)、3.0產(chǎn)業(yè)引進(jìn)來，這樣既支持了國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，也扶植了這些產(chǎn)業(yè)，也幫助政府創(chuàng)造了稅收，也為這些投資人取得好的回報(bào)。這就是我們現(xiàn)在在做的事情。
嘉豐達(dá)只聚焦在一線城市，做2.5產(chǎn)業(yè)，關(guān)鍵是人，人的核心一定是在一線城市，我們從四線城市考大學(xué)，在一線城市找工作，奮斗了十年，不希望又回到一個(gè)四線城市去。發(fā)現(xiàn)研發(fā)機(jī)構(gòu)最難的問題是招人，因?yàn)檫@些人員就在北、上、廣、深、杭州這樣的一線城市里。我們做2.5的產(chǎn)業(yè)園第一個(gè)聚焦在一線城市，第二個(gè)就聚焦在科技、大健康、文創(chuàng)三個(gè)行業(yè)。
我們做一個(gè)全周期的生命產(chǎn)品，過去一個(gè)產(chǎn)業(yè)總得有二十年的生命周期吧？不對，深圳富士康進(jìn)來才八年，第八年時(shí)遷走了，這個(gè)產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)非常熱，但是八年、十年，這個(gè)產(chǎn)業(yè)可能就沒有了。但是一個(gè)產(chǎn)業(yè)園的生命周期土地使用權(quán)是50年，哪個(gè)行業(yè)能活50年？我沒把握，但是這個(gè)產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)品是50年的生命周期，怎么讓這個(gè)產(chǎn)品在50年時(shí)間里應(yīng)對不同行業(yè)周期的變化，都能有生命力？我們現(xiàn)在做了產(chǎn)品是全周期通用型產(chǎn)品，科技企業(yè)能來，生物醫(yī)藥企業(yè)能來，前十年可以做標(biāo)準(zhǔn)廠房，第二個(gè)十年可以做研發(fā)，第三個(gè)十年等到周邊配套成熟以后，可以做成總部。
做產(chǎn)業(yè)園、做科技園，想做得好，第一，產(chǎn)業(yè)定位，要知道去了杭州的濱江新區(qū)，濱江新區(qū)的定位是IT行業(yè)，因?yàn)槿A為、新華三和網(wǎng)易、阿里巴巴都在這兒；去到上海的張江，知道上海張江的產(chǎn)業(yè)定位是生物醫(yī)藥；進(jìn)到亦莊，要知道亦莊的產(chǎn)業(yè)定位是高端裝備制造。所以做產(chǎn)業(yè)園，我們講定位，有時(shí)候跟做住宅、做商業(yè)最大的區(qū)別，我們第一個(gè)定位是產(chǎn)業(yè)定位，第二個(gè)是專業(yè)運(yùn)營，第三個(gè)是能不能長期服務(wù)。我們在順義區(qū)有一個(gè)園區(qū)，我們客戶是寶馬亞太區(qū)研發(fā)中心，我們跟它簽的租約是10+5+5，簽了20年。試想在未來二十年之內(nèi)，恐怕要持有這個(gè)園區(qū)。做一個(gè)產(chǎn)業(yè)園，能否長期持有它、運(yùn)營它，這是一個(gè)關(guān)鍵。
我們在北京、上海、天津做的幾個(gè)園區(qū)，跟大家分享一下寶馬產(chǎn)業(yè)園，我們租給它20年，基本上把它德國的一個(gè)研發(fā)中心原封不動(dòng)搬了過來。
我們在中關(guān)村昌平科技園區(qū)做的生物醫(yī)藥園區(qū)，相比商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓，我們給大家提供的服務(wù)主要是2B端，核心的服務(wù)是技術(shù)服務(wù)。比如對一個(gè)生物醫(yī)藥企業(yè)，能否幫助它把環(huán)評下來，之后政府主管部門、管委會才能同意進(jìn)駐，才能辦到工商局執(zhí)照，這是區(qū)別于商業(yè)和寫字樓的。
我們在上海松江開發(fā)區(qū)做的高端制造的產(chǎn)業(yè)園，這個(gè)客戶是做汽車發(fā)電點(diǎn)火裝備的。
雖然我們本身不是聯(lián)想，也不是華為，雖然我們本身不生產(chǎn)任何的科技產(chǎn)品，但是我們有一個(gè)理想，希望用我們的專業(yè)現(xiàn)在服務(wù)這些科技遠(yuǎn)去的客戶，把他們服務(wù)好了，就是在助力中國的產(chǎn)業(yè)升級，幫助中國進(jìn)入到一個(gè)新時(shí)代和一個(gè)偉大的時(shí)代。謝謝大家！
58企服CEO 王勇
王勇：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位朋友，女士們、先生們，大家上午好！我在加入互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)之前，有多年房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，相信待會兒的分享會跟各位同行有很多共鳴，真正做到臺上臺下、線上線下充分融合。
演講題目：寫字樓增值服務(wù)解決方案 助力商辦地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示：2016年，整個(gè)一線城市寫字樓租金回報(bào)率4%左右，甲級寫字樓總存量3369萬平方米，2017年寫字樓空置率預(yù)計(jì)超過20%。
現(xiàn)在很多寫字樓做硬件改造，觀察到硬件改造隨著投資規(guī)模增大，邊際收益在遞減。
隨著中國粗放企業(yè)越來越多，80后、90后，甚至未來的00后，逐漸成為辦公的主力人群，他們對整個(gè)辦公空間開放性、靈活性、多樣性會有更多的要求，所以市場急于呼喚寫字樓的增值服務(wù)位年輕人提供更好的體驗(yàn)。
在存量時(shí)代的到來、硬件改造的天花板和收益遞減、新一代年輕人入住、初創(chuàng)企業(yè)增多的背景下，寫字樓增值服務(wù)體系急需出現(xiàn)。58企服為了寫字樓增值服務(wù)體系，量身定制了一個(gè)方案。
58是一家上市公司，已經(jīng)孵化出轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)、斗米兼職、58影業(yè)、趕集網(wǎng)、中華英才網(wǎng)、二手車、安居客等。隨著消費(fèi)升級時(shí)代到來，僅僅做服務(wù)信息的撮合是不夠的，所以在三年前，58自己孵化成立58到家，經(jīng)過三年發(fā)展，目前58到家作為一個(gè)C端家政服務(wù)主要的上門服務(wù)平臺，現(xiàn)在每天已經(jīng)有幾十萬勞動(dòng)力在上面接受訂單的匹配、派遣、支付、評價(jià)等，已經(jīng)成為家政服務(wù)行業(yè)毫無疑問的領(lǐng)軍者。
最近北京馬路上跑的58速運(yùn)，也是增長很快的市場。
在自營服務(wù)領(lǐng)域，58走在最前面，從最早信息撮合模式變成自營服務(wù)的提供者，這是新提出來的新服務(wù)，我們自己要打造一個(gè)服務(wù)體系，去迎合整個(gè)市場對于服務(wù)高要求。我們做58到家時(shí)，有很多消費(fèi)者是企業(yè)里中高端的管理人，他們用了58到家家政服務(wù)以后，發(fā)現(xiàn)跟傳統(tǒng)服務(wù)不同，因此提出來是否可以給他們自己了企業(yè)提供清潔服務(wù)。后來我們接受了這樣的服務(wù)，因?yàn)檎麄€(gè)C端服務(wù)的供給、需求在周末是峰值，但是在周一到周五有一定庫存需要釋放，我們把這一部分庫存釋放到企業(yè)里去。大概做了幾十家企業(yè)，發(fā)現(xiàn)客戶的體驗(yàn)非常好，但是客戶又提出更多的需求，除了企業(yè)的保潔做完之后，能不能把一系列后勤全部做了。我們調(diào)研市場，發(fā)現(xiàn)很多企業(yè)在后勤服務(wù)領(lǐng)域有一站式外包需求的。因?yàn)槠髽I(yè)行政部，小的企業(yè)大概2-3個(gè)人，大的企業(yè)幾十個(gè)人，但需要對接的后勤服務(wù)跟品類可能有幾十、上百種，而且行政服務(wù)人員大部分還是不夠?qū)I(yè)的，無法去管理、調(diào)動(dòng)、評價(jià)、更換這么多品類的供應(yīng)商，所以需要專業(yè)的、一站式的平臺來服務(wù)。我們調(diào)研了這個(gè)市場，發(fā)現(xiàn)這個(gè)市場超過萬億級的市場，所以就把58企服獨(dú)立出來，專門做一站式后勤服務(wù)平臺。
目前可以涵蓋企業(yè)后勤服務(wù)類幾大板塊，現(xiàn)有八大板塊，18大品類，企業(yè)后勤服務(wù)的80%需求我們都可以一站式滿足。
對于寫字樓，我們會跟寫字樓一起合作，不管是資管方還是物業(yè)方，提供三個(gè)價(jià)值：1.改善寫字樓調(diào)性。2.提升續(xù)租率。3.增加收益。
這個(gè)方案為什么能提升寫字樓的租金和續(xù)租率呢？租用在寫字樓里的企業(yè)用戶的行政在選擇供應(yīng)商時(shí)遇到了很多問題，但是天生對于寫字樓里的物業(yè)和運(yùn)營方有信任感，如果寫字樓物業(yè)方能提供這一整套服務(wù)的話，自然會有一定的黏性。中國服務(wù)業(yè)發(fā)展比較分散，所以整個(gè)供給提供品類單一，基本沒有品牌，幾乎沒有保障。
58提出“三重”：重服務(wù)、重保障、重標(biāo)準(zhǔn)，通過線下方式，對每一個(gè)品類進(jìn)行流程再造，把風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)排除掉，制造亮點(diǎn)，提升客戶的體驗(yàn)。在大型項(xiàng)目上會配備專門項(xiàng)目經(jīng)理，把整個(gè)服務(wù)過程管理起來。出現(xiàn)問題，會先行賠付，是重保障的體現(xiàn)。作為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，在客戶端、供應(yīng)商端和平臺端做了大概十幾個(gè)系統(tǒng)，對過程進(jìn)行管控，對供應(yīng)商效率進(jìn)行賦能，叫做賦能供應(yīng)商，提升整個(gè)平臺效應(yīng)。
提高寫字樓調(diào)性方面的一些做法，定期跟寫字樓運(yùn)營方一起舉行活動(dòng)，包括一些促銷活動(dòng)和員工關(guān)懷活動(dòng)等。跟寫字樓一起運(yùn)營行政圈子，我們發(fā)現(xiàn)在很多專業(yè)人士都有自己的圈子，房地產(chǎn)人有房地產(chǎn)人的圈子，HR有HR的圈子，唯獨(dú)行政人沒有自己的圈子，我們自建了“行政+”平臺。我們現(xiàn)在有線上課程、線下分享，有很多專門的活動(dòng)，最近我們在進(jìn)行“最美行政人”的評選等等。我們自媒體發(fā)的第三篇文章已經(jīng)超過10萬閱讀量，非常驚人，就因?yàn)橹皼]有人運(yùn)營他們。
我們與寫字樓合作會有相應(yīng)分成，以5萬平方米寫字樓為例，最低每平方米行政支出550元，整個(gè)樓每年在2750萬左右，整個(gè)物業(yè)會得到3成，是百萬量級。
總結(jié)，我們和寫字樓合作的價(jià)值是：1.提升業(yè)主黏性。2.提升寫字樓續(xù)租率和租金。3.提升物業(yè)品牌價(jià)值。4.提升物業(yè)實(shí)際收益。
我們第一個(gè)合作是和中糧廣場，直接接入COFFICE的運(yùn)營體系，后面有三個(gè)項(xiàng)目也在合作，北京通州萬達(dá)廣場、北京世貿(mào)大廈、英藍(lán)國際金融中心。
成立一年來客戶情況，有300多家中大型企業(yè)和200家左右小型企業(yè)，絕大部分是互聯(lián)網(wǎng)公司，地產(chǎn)公司、金融公司等都是我們的客戶。
58企服和“行政+”微信號，感興趣的朋友可以關(guān)注一下。由于時(shí)間關(guān)系，今天就分享到這里。
謝謝大家！
好租網(wǎng)銷售副總裁 曹宇
曹宇：謝謝組委會，謝謝各位行業(yè)的伙伴、媒體。跟大家分享一些我們好租的干貨。
相信在座的伙伴如果知道好租的話，更多理解為好租是最近兩年互聯(lián)網(wǎng)商辦領(lǐng)域里全職中介平臺，好租在大數(shù)據(jù)方面，在商業(yè)模式設(shè)計(jì)方面，其實(shí)做了很多事情。今天我們著重跟大家分享一下好租在最近兩年，在大數(shù)據(jù)分析方面，如何給社會、企業(yè)提供更多有價(jià)值的數(shù)據(jù)，如何做房源精準(zhǔn)匹配，最后跟大家分享我們最新兩個(gè)基于數(shù)據(jù)分析的產(chǎn)品。
大數(shù)據(jù)這個(gè)話題很大，好租是怎么做的？
在商辦領(lǐng)域里，廣為去談現(xiàn)在進(jìn)入了運(yùn)營時(shí)代，房地產(chǎn)黃金十年更多的是在買地，在蓋樓，在圈地。其實(shí)現(xiàn)在進(jìn)入了一個(gè)精細(xì)化運(yùn)營階段，這是大勢所趨。在一線城市，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)樓宇已經(jīng)沒有更多拿地和發(fā)展的空間，很多大型開發(fā)商和物業(yè)都轉(zhuǎn)為做精細(xì)化管理，做房源的運(yùn)營，這是一種趨勢。從這個(gè)趨勢中演變出來如何對客戶進(jìn)行精準(zhǔn)需求的把握，如何基于客戶的體驗(yàn)做一些事情，這是現(xiàn)在很重要的核心需求。在這個(gè)階段，發(fā)生了很多變化：
在整個(gè)市場上，客戶的變化。例，好租很多客戶已經(jīng)是80后、90后的合伙人或創(chuàng)始人，他們在國家“雙創(chuàng)”政策引導(dǎo)下，對于創(chuàng)業(yè)、對于選址、對于辦公空間又有了一些新的認(rèn)識，他們的需求在不斷變化。可能大家很難想象現(xiàn)在對于辦公空間的裝修已經(jīng)是個(gè)性化的需求了，而不是滿足最基本的能夠辦公，能夠交通方便，挨著地鐵站近，不僅僅是這樣的需求。現(xiàn)在很多辦公裝修領(lǐng)域里，80后、90后這一批業(yè)主需求強(qiáng)調(diào)辦公也是個(gè)性化的。最近業(yè)內(nèi)有很多不同的變化，比如共享空間，應(yīng)運(yùn)而生，是典型地產(chǎn)運(yùn)營的產(chǎn)品。
在這個(gè)過程中，我們強(qiáng)調(diào)的是個(gè)性化，強(qiáng)調(diào)不同企業(yè)之間滿足客戶社交的需求，更加關(guān)注客戶的體驗(yàn)。市場、客戶其實(shí)在發(fā)生很多變化，這是為什么很多商辦領(lǐng)域開始進(jìn)入到了關(guān)注客戶體驗(yàn)運(yùn)營階段。因?yàn)榉孔颖旧砦锢硇再|(zhì)不能滿足客戶的需求。
在這個(gè)環(huán)節(jié)中，有技術(shù)上的變化，收集客戶需求，描述在房和客兩端客戶需求的變化是什么，描述出畫像，作為數(shù)據(jù)分析，提供給我們的客戶，讓他在運(yùn)營方面能更加定位準(zhǔn)確，更加精準(zhǔn)把握客戶需求。
好租在創(chuàng)業(yè)之初，是一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)基因的公司。我們在獲取全行業(yè)端口流量方面占有巨大優(yōu)勢，這是我們過去的優(yōu)勢，無論是在商辦領(lǐng)域，還是58趕集、安居客、搜房網(wǎng)，我們占據(jù)了整個(gè)行業(yè)垂直領(lǐng)域流量的入口，通過這些入口，帶給客戶精準(zhǔn)的投放。這是我們在成立之初時(shí)的優(yōu)勢。
在接下來，我們做了很多精細(xì)化運(yùn)營的工作。雖然我們能夠帶給客戶精準(zhǔn)的匹配，但是房和客兩端如何效率更高？我們做了房源精準(zhǔn)上線和更新。可以說我們在房源端是業(yè)內(nèi)房源更新速度最快的，而且是房源真實(shí)性最強(qiáng)的，坦白來說不完全是技術(shù)手段，更多是好租在全國9個(gè)城市里上千個(gè)經(jīng)紀(jì)人每天靠腿不斷去拜訪、不斷去拍攝、去更新每一個(gè)房源、上架下架每一個(gè)房源，才能保證房源的真實(shí)性，讓我們房源能夠貼很多精準(zhǔn)的標(biāo)簽，為我們做數(shù)據(jù)的分析奠定非常好的基礎(chǔ)。
基于我們有流量優(yōu)勢，基于有我們對于房源標(biāo)準(zhǔn)化、房客標(biāo)簽的標(biāo)準(zhǔn)化，基于我們對房源真實(shí)的需求、真實(shí)的照片、真實(shí)的房源，在我們系統(tǒng)里會有一個(gè)算法精準(zhǔn)匹配，讓房和客能夠精準(zhǔn)匹配上。因?yàn)槲覀兡茏龅竭@些事情，才能達(dá)到比業(yè)內(nèi)比線下中介公司效率提升5倍。
在這些內(nèi)容背后，首先在房源端，通過這樣一個(gè)流量優(yōu)勢，覆蓋了有客戶需求的70%，也就是說有70%的客戶需求都能夠被我們touch到。另外在房源端，今年在九大城市覆蓋了一線城市和一部分前二線城市，在3萬棟樓里有50萬次房源更新的狀態(tài)。每天都在不斷更新房源，保證房源真實(shí)性，匹配更加有效。
在真實(shí)性方面，有線上和線下。在線上，我們給房源貼了各種標(biāo)簽，字段非常長，讓房源顆粒度更加精細(xì)，便于之后對于房源數(shù)據(jù)的分析，讓客戶房源畫像更加精準(zhǔn)，客戶畫像層次更多、更豐富，標(biāo)簽更加準(zhǔn)確。在線下，不僅在線上抓取房源，房源真實(shí)性要靠線下不斷做很苦的事情，每天不斷touch新的房源，進(jìn)行房源的更新、進(jìn)行房源的錄入，保證房源的真實(shí)性。線上線下的合作，才能保證現(xiàn)在房源運(yùn)行最基本的基建工程能夠做到位。
在互聯(lián)網(wǎng)模式下，在樓盤信息和客戶信息里，能夠在房源信息里多達(dá)100個(gè)貼這樣標(biāo)簽來描述我們在房源屬性上的分類。我們房源屬性不僅僅只是基于房源的位置、房源的面積、物業(yè)的情況、地理位置等等，會精細(xì)到房源平均租戶時(shí)間、租戶喜好等等，會有很多這方面的屬性。
上周，應(yīng)邀參加一個(gè)行業(yè)的會，好租給我們客戶帶看時(shí)，也會把第一道管，對于我們客戶也做了很多精準(zhǔn)匹配，了解客戶既往營業(yè)模式，如果運(yùn)營的是股權(quán)基金或其他母基金的項(xiàng)目，運(yùn)營的怎么樣，過去在用房時(shí)平均租房周期是多少等，從不同角度幫助房源端分析帶看客戶的質(zhì)量是什么。好租在做房客精準(zhǔn)匹配方面，不僅提高在業(yè)內(nèi)5倍于其他公司的效率，其實(shí)更加注重質(zhì)量，帶給他是靠譜的客戶。
這些工作怎么能夠做到？更多在于這種模式，要求我們銷售人員在客戶帶看之前、之后，要在系統(tǒng)里面錄入客戶基因多達(dá)50-100多個(gè)字段，才能在算法方面做精準(zhǔn)的匹配，才能給大數(shù)據(jù)的運(yùn)營夯實(shí)基礎(chǔ)。
這來源于房源端數(shù)據(jù)庫的分析和積累，通過雙方客戶的需求，進(jìn)行算法方面的集合，最終能夠呈現(xiàn)出兩端選址的系統(tǒng)。這在業(yè)內(nèi)我們是首屈一指的，所以可以給企業(yè)方能夠提供這方面很好的解決方案。
前些日子，我們接觸在深圳福田區(qū)的物管中心，80萬平方米自持，希望企業(yè)落戶到福田，帶來稅收。首先幫助落戶到福田區(qū)的企業(yè)選址，發(fā)現(xiàn)自持物業(yè)其實(shí)不能夠滿足客戶全部的需求，后來找了其他的，也不能滿足，因?yàn)椴荒苊枋龀稣麄€(gè)福田區(qū)客戶的畫像，從宏觀到客戶屬性，從微觀到每一個(gè)樓宇客戶租戶的狀況，這些數(shù)據(jù)都是沒有的，后來主動(dòng)找了我們，我們更多合作是數(shù)據(jù)方面的，對政府和它的客戶這方面能夠給予他們很好的指導(dǎo)，不僅僅是帶看，更多是給予他們數(shù)據(jù)上的支持。
年的一部分成績。2017年，房源量突破110萬，客戶50萬左右截止到10月份，GMV突破105億，全年市占率10%，全年帶看18萬次，整個(gè)運(yùn)營效率在行業(yè)同業(yè)平均水平的5倍以上。
我們推出兩款產(chǎn)品來豐富我們的生態(tài)鏈：
第一，基于數(shù)據(jù)分析，推出“樓點(diǎn)通”產(chǎn)品。因?yàn)槲覀冊跀?shù)據(jù)運(yùn)營過程中，深刻發(fā)現(xiàn)，不僅僅是經(jīng)紀(jì)人帶看，其他領(lǐng)域里，發(fā)現(xiàn)當(dāng)我們客戶推出一款產(chǎn)品時(shí)，無論是共享空間的產(chǎn)品，還是其他樓宇的產(chǎn)品，首先要了解客戶的定位。我們在帶看過程中，不僅僅是價(jià)格的問題，可能更多的是帶看過程中客戶出現(xiàn)的需求沒有把握。比如在廣州運(yùn)營一個(gè)共享空間，要求共享空間是靈活、個(gè)性化，但是必須要滿足最基本的辦公屬性，即私密性。尤其二次消防原因，可能是偷懶，最新開始設(shè)計(jì)時(shí)那個(gè)房屋就不是私密性的，這個(gè)客戶表面上看是對于價(jià)格不滿意，其實(shí)深層次挖客戶需求，對私密性不滿意。我們在帶看過程中可以積累很多這樣的客戶需求，把這種需求作為競品分析，納入到數(shù)據(jù)分析中，給我們客戶帶來更多的價(jià)值，包括客戶獲取、提高客戶轉(zhuǎn)化、營銷策劃策略，都可以在“樓點(diǎn)通”里呈現(xiàn)出來。樓點(diǎn)通可以給你策劃做前期產(chǎn)品調(diào)研，避免走彎路，最終能夠形成客戶的轉(zhuǎn)化，形成帶看。在整個(gè)過程中，我們扮演了不僅僅是一個(gè)廣告商或帶看中介角色，變成營銷的全方位解決方案，樓點(diǎn)通起到這樣一個(gè)作用。
網(wǎng)上辦公旗艦店，通過品牌運(yùn)營、代理運(yùn)營、中介運(yùn)營，包括會員制，選址運(yùn)營，給我們客戶提供更多樣化的服務(wù)。
第二，基于數(shù)據(jù)分析，在11月份，推出SpaceOne SaaS產(chǎn)品。我們發(fā)現(xiàn)中級開發(fā)商對于客戶痛點(diǎn)，對于樓盤消控、對于資產(chǎn)運(yùn)營、財(cái)務(wù)管理、營銷工具的使用其實(shí)非常初級。例，對于樓宇控制、對于房源控制還是停留在excel表階段，效率非常低。我們在這個(gè)過程中整合了客戶需求，整合四大功能：營銷策劃功能、招商管理功能、資產(chǎn)運(yùn)營、財(cái)務(wù)管理。相當(dāng)于給我們運(yùn)營商提供一個(gè)管理工具。
管理工具軟件截屏。市場剖析方面，因?yàn)楹腿髁肯到y(tǒng)是做對接的，所以在市場分析方面，會精細(xì)到在它所推出的房源在樓盤周邊1公里之內(nèi)最近客戶的畫像數(shù)據(jù)是什么，其實(shí)給予他很好決策上的支持，這來自于選址系統(tǒng)中實(shí)時(shí)對接、讀取出來的。包括面積的分析、行業(yè)的布局，它周圍大概是什么樣的行業(yè)等等，給它提供一些決策上的支持。
在租戶方面分析中，對于房客這邊有多達(dá)50-100字段，會詳細(xì)到面積、面積占比、企業(yè)家數(shù)量，包括企業(yè)家到租租期時(shí)間，企業(yè)家體量、運(yùn)營情況等等，都給我們客戶做了一個(gè)很好的分析，有助于現(xiàn)在租戶更加精確和直觀的了解。企業(yè)分布，金融行業(yè)100平方米左右占到整個(gè)租戶30%。
更多想和業(yè)內(nèi)朋友溝通，好租成立兩年多時(shí)間里，確實(shí)得到了很多業(yè)內(nèi)伙伴的厚愛，我們能夠成長到今天，一方面是在于我們商業(yè)模式的優(yōu)勢，也在于我們這兩年多來能夠跟業(yè)內(nèi)伙伴保持很好的互動(dòng)。相信在座很多開發(fā)商、物業(yè)也都是我們合作伙伴，在接下來2018年時(shí)間里，相信我們一起同行，能把商辦領(lǐng)域的效率提得更高，因?yàn)楝F(xiàn)在畢竟是運(yùn)營的大時(shí)代了。
謝謝大家！
（未完待續(xù)）
來源：房訊網(wǎng)